新版《房地产买卖合同》操作指南.doc

新版《房地产买卖合同》操作指南 声明： 任何员工在签署《房地产买卖合同》时只能填写以下规定格式和版述的内容，特殊情况必须逐级上报到总监级和法务同时批准方可填写，否则当事人承担一切经济责任及法律责任，公司不予认可和保护，并每次根据情节给予最低50元/次的处罚。 第一节 新版房地产买卖合同的订立和注意事项 一、关于签署《房地产买卖合同》的规定及注意事项 5.1 签署房地产买卖合同的注意事项 5.1.1签约时任何人不得私自修改《房地产买卖合同》现有关条款内容。 5.1.2必须用黑色签字笔填写，字迹工整，不得潦草，填写部分若有更改处必须买卖双方及中介方三方签名并加印手指模。 5.1.3备注内容只能填写由公司提供版本的条款，否则须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。 5.1.4合同内不得体现“全包价”或“实收价”，防止政策风险；因特殊情况需体现，必须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。 5.1.5凡不需要填写的空格，要其空格处划斜杠。例：_/ 5.2卖方、买方、代理人及地址的填写 5.2.1卖方、买方空格处只能填写房地产证上或相关正式法律文书上记载的姓名。代表人/代理人空格处可填写有公证委托人的姓名。 5.2.2通讯地址空格处须分别填写双方目前有效的通讯地址，而不是户口所在地地址。 5.2.3签合同时必须查验卖方的身份证号码是否与房地产证上的号码相符，如不符则应问明原因。如系卖方有两张以上的有效身份证造成，提醒其在整个交易流程中都只能使用与房地产证号码相符的那张身份证。 5.2.4卖方是委托他人签署合同的，应仔细审查委托公证书的真实性，查看委托书上的授权范围（特别要仔细查看有无收款权限），特别要注意查验授权售卖的房地产地址是否与房地产证上的地址是否相符。委托书必须为原件，并另附有受托人的身份证复印件。 5.3产权状态的填写 5.3.1房地产地址、面积、房地产号码应按照房地产证或相关正式法律文书上的记载填写（接受业主委托时，按深圳市房地产协会规定应留下房地产证复印件 5.3.2卖方付清所欠银行贷款的时间填写： 应清楚并预留出按揭银行的提前还款时间。（如不确定可以先咨询公司的按揭员） 5.3.3买方做全权委托公证的时间填写： 应注意签合同后的节假日时间。 5.3.4卖方支付首期款时间： 若买方现有资金充足尽量将时间提前，卖方需要赎楼的,最迟不得超过卖方还银行贷款时间。 5.4房产价款及支付方式的填写 5.4.1定金=保证金+定金余款 5.4.2第二部分楼款=成交价—定金 5.4.3首期款（含已付定金）＝成交价－银行贷款金额（填写合同时的首期款部分须减去定金金额。） 5.4.4银行按揭付款：若买方做“零首期”，买方支付首期款的金额仍然可以填写，因合同有注明：具体贷款金额以银行承诺函为准。 5.4.5尾款：即交楼押金，长期处于空房状态（毛坯、久未住人）的房地产应注意详查该房地产欠费欠款的情况，可能超过5%，及时采取措施补救。 5.7交易税费的填写 5.7.1如其中一方不支付任何费用的，在另一方支付款项空格内可填写 全部 以防疏忽大意有遗漏款项或政策变化产生其他费用。 5.8交楼时间的填写 5.8.1按照交易流程操作交楼时间为：卖方收到出售该房地产全部楼款(除尾款外)。 5.9佣金支付的填写 5.9.1如卖方实收不支付佣金，成交价的填写须加上业主佣金，如业主坚持将佣金加到另一方，则须备注：为促成交易，买方自愿替卖方支付经纪方佣金 元整。防止成交后客户起诉经纪方收取佣金超过1.5%。或者在合同第六款上照写卖方的佣金，但必须在合同备注上写明：买卖双方协商约定，卖方的佣金 元整，由买方替卖方支付。 5.9.2如未能在过户前收齐佣金，按公司规定客户服务中心将拒绝递件过户。 5.8违约责任及纠纷的解决方式的填写 5.8.1支付经纪方违约金=买卖双方支付佣金之和（最低10000元），必要是可以将金额写高一些，确保收到佣金。 5.9签名 5.9.1卖方是A+B两个人名字的，但B又不能来签约的： 卖方：A、 B的代理人 5.9.2 经纪方：须填写经纪方代表人，并由营业经理签名确认（必须有经纪人上岗证）。经纪方签名必须是持有经纪人上岗证的经纪方可签名，并由营业经理负责监督合同的内容是否不违背公司的利益，若发现合同写得不规范或出现违背公司利益的条款，营业经理要及时修正条款，否则不能签署此份合同。 5.10卖方签收定金收据的填写 5.10.1卖方签收的定金金额只能是买方在签署合同时已经支付的定金金额（包括保证金）。 5.10.2卖方在合同上签收定金后不可以再要求买方另外重复开收据。 5.11收据及托管凭据的交换 5.11.1在将卖方已经签收定金的房地产买卖合同交给买方时,须收回本公司出具给买方的保证金收据，经纪方出具相应金额的托管凭据给业