第8章 土地增值税法.ppt

本章考情分析 在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值为5分，在税法考试中属于非重点章。近三年来，本章每年都命制2分的客观题和3分的主观题。 2009年教材加入了土地增值税清算的内容后，土地增值税的计算难度略有增加。可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。 最近2年题型题量分析 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基不同分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的土地税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收 三、我国开征土地增值税的目的 【例题·多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。 A.外商投资企业 B.个人 C.个体户 D.医院 【答案】ABCD 第三节 征税范围（核心考点） 征税范围 【解释】 土地增值税征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 区分土地使用权的“转让”和“出让”。“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，“转让”体现的是土地使用者和使用者之间的交易。 土地使用权的出让不属于土地增值税征税范围。 若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面（参照教材227页）。 经常出现的房地产若干具体情况征免问题汇总归纳 以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征 【相关链接】 首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握； 其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。 【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 第四节 税率（核心考点） 实行四级超率累进税率（记忆税率表） 土地增值税采用四级超率累进税率。 与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。 第五节应税收入与扣除项目的确定（重点） 应税收入的确定 （三）房地产开发费用（适用新建房转让） ，指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 （五）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让） ，由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 （六）对从事房地产开发的纳税人（适用新建房转让）加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 【特别提示】归纳图表 第五节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额 二、应纳税额的计算方法 按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 第六节 税收优惠 对建造普通标准住宅的税收优惠 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征 对国家征用收回的房地产的税收优惠 免征土地增值税 对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征 对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征 之前已签订的房地产开发合同或已立项，其在之