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土地价值评估与运营思维导图 经济测算 建议可控 宗地划分 的范围 单宗 建议 土地价值评估 土地 运营 价值 方式 分析 确定影响因 素及权重 单宗地块 指标 综合开发策略、规划建议、市场现状、地块资源 条件等多种因素 土地价值判断方法：网格分析法 v 对地块进行重新划分，以期找出地块在各种影响因素下的土地价值； v 与现实目标比较，得出取地范围与取地规模 土地价值判断：网格的形成 网格 ÿ 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于 划分 整体分析，故实际划分时作相应调整 原则 ÿ 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状 ÿ目前最具参考价值的是路网条件以及现状高压线 网 { 按照路网自然形成的网格划分 格 划 分 土地价值评估——影响土地价值的几个核心因素 商业商业配套 以城市资源为价值导 向 城市规划利好 大型公建配套 道路交通可达 海资源 以海资源为价值导向 自然资源条件 宗地内部资源 景观规划利好 现状基础配套 不利负面影响 五大核心因素权重值及考虑因素 城市规划利好 （北部评价权重20%，南部评价权重35%） Ñ 根据特尔菲法 考虑到周边城市规划利好对地块的影响，及大型城市商业、公建配套对地块 （通过专家对 的辐射力影响； 影响因素权重 作出统计估算） 计算，参考地 道路交通可达 （北部评价权重30%，南部评价权重40%） 块各因素权重， 考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度（距城市中心距离 ），分析各地