2010年抚顺天朗国际广场商业报告摘要.ppt

2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 2.0 地块分析 项目商业定位 项目定位思路 项目亮点来源 项目档次定位 项目客群定位 项目主题定位 项目业态定位 项目平面建议 7.0 商业定位 档次 低档 中低档 中档 中档偏高 1 2 3 档次定位:以中档为主，有部分中档偏高的品牌 序号 项目名称 项目规模 档次 1 抚顺百货大楼 40,000 中档 2 大商商业城 21,000 中档 3 罕王商场 36,000 中低档 4 中兴时代广场 44,000 中档 5 浙商国际商贸城 210,000 中低档 规模 2万 4万 10万 15万 20万 4 5 项目可能区间 定位聚焦在中档及中档偏上收入人群：抚顺市目前没有高档商业项目，消费者收入水平和购买能力相对较低，抚顺距离沈阳较近，高收入人群都会选择到沈阳购物，因此高档品牌不太可能到抚顺来拓展开店；抚顺现有商业中没有购物中心，主要以百货公司为主，百货公司业态以常规业态为主，品牌重复度强，市场上缺乏能为中档及中档偏上收入人群提供改善生活品质载体的物业，结合开发商前期进行的消费者研究的结论，本项目具备一定的规模优势，若能结合适当的档次和品牌定位，增加业态的丰富度，必定能在区域乃至全市的竞争中占据主动； 未来项目竞争：未来项目中目前只有浙商国际商贸城项目确定了档次，该项目除了主力店以外，其他部分以中低档品牌为主，该项目体量大，品牌档次不高，本项目虽然在体量上不如它，但本项目商业业态比它丰富，若能在品牌档次上有所提升就能与它产生错位经营 可能竞争：本项目可能在该区域面临竞争，但是与现有商业比本项目规模较大，具备规模竞争优势，商业业态比现有项目丰富，加上若能在档次上有所提升就能在该区间脱颖而出 备注：浙商国际商贸城的档次不包含主力店部分 7.0 商业定位-商业档次定位 项目商业定位 项目定位思路 项目亮点来源 项目档次定位 项目客群定位 项目主题定位 项目业态定位 项目平面建议 7.0 商业定位 城市中产家庭为主 年轻时尚潮流一族为辅 + 追求生活品质； 子女教育； 放松身心压力； 增进感情； 追求时尚，求新求变； 对新鲜事物接受能力强； 乐于聚会、社交； 7.0 商业定位-客群定位 其他消费群5％ 东洲区及抚顺下属县的消费者 次主力消费群 30% 顺城区和望花区的中产消费群体/时尚追随者 具备一定生活品位的消费群 基础消费群65% 新抚区中产家庭；中档及中档偏上收入人群 立足区域,辐射全市目标客群 时尚服装服饰、超市大卖场、餐饮、各类家居用品、儿童用品、休闲娱乐和便利服务 中档及中档偏上收入人群 增加餐饮和休闲娱乐，延长购物滞留时间，带动其他消费 目的型消费者 所需的商品种类 目标消费者 注：在此提及的目标消费者来源的预计比例主要指消费者到访量；伴随项目的成熟,区域依赖性减弱,全市范围的捕获力度会增强。 目标消费者 7.0 商业定位-客群来源定位 目标客群定位依据 根据对区域现状及抚顺市场的把握，本项目的目标客户应在传统商圈范围划定的基础上，筛选区域目标客户，有针对的吸引和排除目标客户。目标客户定位如下： 以家庭为单位的消费群体，通过儿童、娱乐及购物的业态，吸引家长带着孩子前往消费，同时家长也能在本项目进行其他消费； 有时尚品位及有一定消费力的年轻时尚人群，在本项目购物之余，享受本项目的休闲娱乐设施； 抚顺现有的商业主要是百货公司类型，主要以购物为主，缺乏娱乐，特色餐饮等元素，本项目可通过加入其缺乏的业态，并加上儿童、娱乐、超市大卖场等业态，把本项目打造成一站式的消费场所，以吸引全市的消费人群； 平常白天以项目周边新抚区的居住及工作人群消费为主，包含超市日用品、配套服务及餐饮消费，另外本项目所包含的儿童、餐饮娱乐等业态，将吸引到抚顺其他地区的消费者前来消费； 平常夜晚，在以上消费的基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费； 周末和节假日，在以上人群消费的基础上，通过主题性和脉动式的节庆活动，吸引更多其他区域人群到本项目进行相关的餐饮、娱乐和时尚消费。 结合我们对抚顺市场的了解和开发商前期进行的消费者研究，我们认为本项目的商业应该主要吸引项目所在的新抚区的人群前来消费；然后再吸引顺城区和望花区的人群前来消费；东洲区及抚顺下属县的消费者前来消费的比例相对较小； 7.0 商业定位-客群定位 项目商业定位 项目定位思路 项目亮点来源 项目档次定位 项目客群定位 项目主题定位 项目业态定位 项目平面建议 7.0 商业定位 商用物业总体定位——定位前提 充分利用项目的位置优势——本项目位于抚顺市的核心商业区，商业氛围浓厚，项目交通条件较好，有较好的临街