美世_北京万通实业股份有限公司发展战略研究报

@埃森哲2001版权所有 仅供中免公司内部使用 北京万通实业股份有限公司发展战略研究报告 目录 本次20周发展战略项目由三个部分构成: 外部分析、内部评估以及基于两者之上的战略制定与设计 目录 经过风雨和坎坷，万通公司现已基本完成了初创时期的原始积累，资本质量明显改善，今后如何发展现已成为亟待回答的现实问题 战略项目的整个过程建立在对房地产行业加深理解以及与万通公司上下充分沟通的基础上 形成的共识或市场假设是：万通公司房地产开发，特别是高端住宅市场，至少还有20年的发展空间 随着社会的进步，科技的进步，人民日益增长的物质与精神的需求应当不断得到满足。与发达国家相比我国目前的居住水平仍有较大差距，在未来若干年内这个距离将日益缩短 作为首都和国际政治、经济、文化和科技交流中心，北京对高端住宅的市场需求理应大大高于其他城市和地区。北京房地产开发企业目前的发展状况，难以满足市场需求 政府将不断加快规范市场的步伐，对房地产开发企业提出越来越高的要求。房地产开发企业只有不断加强管理，提高资金运作及自身的财务能力才能适应不断变化之中的竞争环境的要求 北京市人均住宅水平与发达国家90年代相比还有很大差距，在达到30至35平方米之前，仍会保持旺盛的住房需求 通过对具有70万元以上住宅购买能力的客户群进行预测分析，比较目前市场供给，表明未来几年北京的高端住宅市场均将面临供过于求的局面 供需关系的变化使北京房地产的特征从原来的卖方市场转换为未来的买方市场。这一转变加之政府规范市场和操作环节的措施，势必加剧开发商之间的竞争，结果将是优胜劣汰 土地招标 土地拍卖即将实施 土地买卖审批程序面临调整 政府实质性介入土地一级市场开发 现房销售 房屋销售许可条件越来越高 一些外地开发商现已开始进行现房销售 政府最终会要求开发商现房销售 寻机上市与资本市场对接 不动产证券化 发行企业债券 与国际投资机构联合或联盟 开发商之间强强联合或联盟 横纵向业务渗透或资源整合 加强专业化的管理队伍 改进内部管理机制 纵观中国房地产的商品化历程，中国房地产正处于理性发展和规模化发展的快速增长期 目前，房地产行业还没有形成绝对领先的企业，各家公司在财务能力、合作伙伴、及运作能力等方面各有优劣 尽管高端住宅大型开发商数目不多，但是集中的趋势已经开始显现 由于外部环境的不断变化，“三外”进入北京房地产行业，万通公司将面临更加严峻的竞争形势 外部环境分析之后，我们在万通公司管理层访谈中收集了对内部管理方面的诸多意见 综合各主要项目的业务能力可以得出，万通公司的核心技能是项目策划和营销管理，但弱项是项目控制、成本管理、客户服务和土地购置 从组织结构的发展特点看，万通公司目前采用的是项目制分权管理。但这种方式已不能满足发展的要求，组织机制急需调整 整体来讲，三个主要项目在1994-2001期间为现金流出期，2002年之后预期为现金回流期。但因销售滞后、股权变动、总部巨额利息支出等影响，万通公司整体现金回流将滞后 总结房地产行业面临的主要挑战和万通公司的发展“瓶颈”，万通公司应该着重审视所采取的商业模式 面对未来的市场竞争，万通公司同样需要研究企业的获利模式问题 根据前期内部能力和外部环境的分析，本期工作重点是确定万通公司的未来发展战略 目录 通过对行业发展趋势的分析，来筛选、确定业务发展机会 按照房地产细分业务不同特征，我们将房地产业分为房地产开发、房地产投资和房地产服务三个阶段 根据行业周期的不同特点，房地产商的商业模式和经营重点将随之发生阶段性地变化，将顺序经历产品型、投资型和服务型三个阶段 尽管中国房地产开发市场竞争已经日趋激烈，但是长期来看仍呈现波动增长趋势 随着开发市场周期波动加剧，稳定现金流和获取金融资本的支持对于中国大陆房地产商的扩展至关重要 根据房地产行业产业链的分析，可将房地产行业分类为八种业务组合。其中专业房产开发、房产开发加非房地产经营的业务组合的企业占国内41家上市房地产企业的60% 房地产上市公司2001年业绩综合排名中，房产专营公司占有5家之多，剔除个别因素后占据了前10名中的一半。房产加地产组合也有较好表现,但地产业务突出的三家公司都有很强的政府背景 香港房地产行业的基本特点主要体现在同一市场、地域内的上下游纵向整合和相关领域的多元化发展 而美国等成熟地区房地产业务模式多呈现专业化发展的趋势 在对美国、香港、大陆的业务模式综合分析的基础上，可以发现房地产行业潜在的业务机会 上述业务机会陈述中主要名词的具体定义 为实现公司价值最大化，要根据即期利润和远期利润的实现能力来进行主营业务的选择。从竞争能力与市场吸引力两维来独立考察各业务机会的赢利能力，从而进行主营业务筛选 在市场吸引力方面采用了以下一系列评价指标 在竞争能力方面采用了以下一些