融创置业--2008年天鹅湖小户型公寓第四季度营销VIP

天鹅湖小户型公寓第四季度营销执行报告 谨呈：无锡融创房地产开发有限公司 报告目的 逻辑思路 我们的目标是什么？ 逻辑思路 市场竞争小结 逻辑思路 目标客户分析 客户分析小结 逻辑思路 小户型单元盘点 产品分析小结  逻辑思路 目标的实现之道 营销分策略体系 1.客户策略：重点突破老客户action１：老业主答谢会 1.客户策略：重点突破老客户action１：老业主答谢会 1.客户策略：重点突破老客户action2：希望之旅－业主户外拓展活动 通过业主拓展活动在业主间传播天鹅湖形象，使老客户切身感觉到天鹅湖给他们带来的全新服务． 评选出优秀小队员，在11月答谢会上进行表彰，有助于提高老客户参与的热情程度． 1.客户策略：重点突破老客户action3：通过业主联谊会平台，全面维系老客户 随着项目的进展，老带新的比重越来越高，老客户维护依然是后期客户战略的重中之重 通过客户维护，为项目的持续销售和口碑传颂提供了良好的基础 1.客户策略：重点突破老客户action4：以美食节的形式邀客户进行项目品鉴 以活动的形式吸引客户上门，在活动之余达到品鉴景观和体验会所的目的，提高了对项目的认知度 新老客户同时参加，通过老客户的热情带动意向客户的购买欲望 客户的体验和认可直接促进项目的口碑传播，通过销售配合，加大老带新 2.展示策略:形象展示升级　价值深度挖掘 action1 ：项目工地围板画面全新更换 以全新的外围形象展示于市场，使客户有焕然一新的感觉，达到吸引客户关注的目的 新的形象，新的内容，更加突出产品卖点．让客户第一时间了解到项目的优势． 在新的市场环境下，我们的展示也将由形象表面转型到项目本身卖点集合展示 2.展示策略:形象展示升级　价值深度挖掘action2：售楼部内活动经典图片点缀 部分活动照片和大事件相关图片的展示直接拉近了天鹅湖与客户的距离，使客户可以感受到虽在豪华的售楼部中，但可以感受到亲切 部分活动照片和大事件相关图片的展示能够制造互动氛围，体现天鹅湖关注客户，使客户感受尊贵 2.展示策略action3：户外广告更换 户外广告的更换有利于向客户展示天鹅湖的新鲜感觉，再次使客户聚焦新阶段的天鹅湖 广告主题与活动内容及销售节点紧扣，更加张扬天鹅湖的高档品质，对项目的品牌传播加重砝码 ３活动策略：利用房展会引爆市场 action１：房展会逼定   4.品牌推广策略action1：公益活动宣传 小户型公寓推广主题建议 5.销售策略action1：五重优惠，快速蓄客 5.销售策略action1：五重优惠营销思路详解 5.销售策略action2：多频次、短间隔开盘，快速销售 季度销售任务的具体分解 具体推售节奏 保证目标实现与市场可行性相吻合 保证房源去化的均衡性 保证每次推销的热销性 保证推售与营销策略的一致性 具体推售节奏 具体推售节奏 完成目标 对于第一次开盘销售额如果未达到开盘预期的思考 2008年四季度营销铺排总控图 费用预算 费用预算 天鹅湖公寓 “天鹅湖助学金”公益活动 时间:11月中下旬 活动形式:滨湖城区各小学限名额推荐优秀学生，天鹅湖公寓针对品学兼优的部分贫困小学生进行助学金捐赠。 推广配合：《无锡日报》、《无锡电视台》等媒体进行跟踪报道 活动目的:提升天鹅湖的公益形象,增强市场美誉度 “城南温馨精致的小家庭” “独一无二、年轻专属” 考量基础 产品定位 ＋ “墅上聆湖公馆” 推广主题 ＋ 年轻一族、三口之家 客群定位 ＋ 建议推广语： 一次机会 你能少奋斗十年！（价格) ——天鹅湖墅上湖景公馆××呈现 价格回归两年以前！（价格） ——天鹅湖墅上湖景公馆××呈现 临湖而居毗邻别墅的尊贵 ……（产品） ——天鹅湖墅上湖景公馆 ××呈现 媒体策略 紧扣网络+短信，加强高空覆盖 加强现场展示，吸引上门客户 搜房网 短信 报广 楼体巨幅 现场围墙 户外高炮 售楼处播放实景DV 1#-3#楼巨幅 售楼处装饰 道旗杆旗 与商家合作，拓宽信息渠道 婚纱影楼合作购房优惠 滨湖区餐饮商家摆放资料 4. 推广策略action2：媒体策略1#、2#、3#号楼推广 1#/2#/3#楼体巨幅 【目的】：加强现场展示包装，释放项目信息，吸引客户 【内容】： 1#楼——（强调小户型）释放销售的小户型产品、独一无二 2#楼------（强调认筹）释放开盘前的认筹优惠信息 3#——（售卖信息）优惠加售楼电话 【时间】：10月20日 加强现场展示，吸引周边客户 【目的】：加强现场展示包装，释放项目信息，吸引项目周边客户 【内容】： （强调认