星彦_2008年天津花样年喜年广场商业项目营销执行

阶段推广思路 阶段 时间周期 阶段目标 主题 筹备蓄势期 08.9.-08.10 品牌亮相及形象导入；片区宣传，使梅江成为项目价值的唯一。 重塑并成为梅江南 花样年品牌及艺术地产理念宣传和土地价值、未来前景为主诉求 花样年，载誉中国，花开天津； 花样年，在梅江给你一个艺术的家 尊重梅江，尊重最后一块土地 08.11-09.3 项目导入，建立口碑，强化价值，为首批产品销售做铺垫 项目规划及项目的综合形象，产品在梅江的创新性和唯一性 二重奏 晶智空间 梅江未来域 梅江首席LOFT精英生活城； 首批发售期 09.4-09.9 产品深度推广和客户挖掘，促进销售，突显项目在梅江的价值独占。 升华梅江南，创新梅江南 针对项目客户群，开盘前媒体集中造势，释放项目综合体形象；细化项目价值，结合阶段活动强化客户认知 更上一层的梅江生活； 一层投入，双享空间/精装公寓、晶智生活 二重奏 晶智空间 梅江未来域； 销售中心、样板房开放； 花样会会员招募； 热销信息 阶段活动 强势销售期 09.9-10.10 前期客户梳理和维系，项目整体价值最大化、产品继续深度推广。 丰富梅江南 10.10-10.12 剩余单位销售、商业推广 产品深度推广、客户维系 热销信息 产品信息 商业招商 媒介组合 阶段 波次 周期 阶段策略 媒介 诉求点 第一阶段（筹备蓄势期） 形象推广期 08.9.20-10.31 线上引爆，聚集关注点 纸媒、户外、现场围挡、家世界外展场 花样年，载誉中国，花开天津； 尊重梅江，尊重最后一块土地 市场导入期 08.11.1-09.1.25 密集投放，强化声音 纸媒、户外、网络、口碑、家世界外展场、秋季房交会 执着于梅江的另一种生活尺度； 梅江也有年轻人的主场； 一层投入，双享空间 精装公寓、晶智生活 市场预热期 09.2.1-09.3.1 市场占位，强化价值 纸媒、户外、网络、家世界外展 第二阶段（首批发售期） 客户深耕、锁定期 09.3.1-4.10 线下公关，拢聚客户 纸媒、户外、网络、短信、口碑、家世界外展场、春季房交会 精装公寓、晶智生活 二重奏 晶智空间 梅江未来域 认筹信息 开盘预告 首批强销阶段 09.4.18-6.18 再次引爆，形象深挖 纸媒、户外、网络、短信、口碑 开盘信息 更上一层的梅江生活； 精装修，晶空间 热销信息 首批持销阶段 09.6.18--09.8.20 线下精耕，口碑传播 网络、短信、口碑 第三阶段（强势销售期） 二批发售阶段 09.9.26-10年4 重新蓄水，展开强销 纸媒、户外、网络、短信、口碑 一层投入，双享空间/精装公寓、晶智生活 执着于梅江的另一种生活尺度 重大节点信息； 产品信息； 商业招商 持续销售阶段 10年5-项目结束 阶段投放，保持热度 秋季房交会、纸媒、户外、网络、短信、口碑、楼体 渠道攻略 具体措施： 1.直接占位目标客户群直接出入的场所 时间：09年2月—4月 地点：车行、主要写字楼餐厅、银行及证券公司营业厅、商场等 活动形式：资料架、展架长期摆放，设立临时咨询点进行巡展 目的：直接占位目标客户群经常出入的场所，提高信息传达率 抢占区域核心渠道 2.分类客户DM 目标：有针对性地将项目信息传递给潜在客户 时间：09年2-4月；09年9-12月 目标客户：项目区域客户、目标小区客户、指定品牌车主、中高档商场会员等 传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广 电话账单/各银行VIP客户账单广告和短信销售 整合电信公司资源和银行资源，覆盖潜在客户群； 利用短信方式，账单广告方式告知，效果较传统媒体直接有效，同时也是较节省费用举措之一 后期可考虑彩信形式 渠道攻略 推广费用预算——营销推广费用约占总销售额[可售面积78140 ㎡ ，价格按11480元/㎡]的1.5% 08年推广费用约占总推广费用的15%, 09年推广费用约占总推广费用的45% 2010?年推广费用约占总推广费用的35% 1346.5万元 THE END * 结合以上因素分析计算，项目实现的预期价格水平为： （最终销售价格根据客户累计情况和当时市场情况确定） 精装公寓 ： 12000元/㎡（ 含装修费用） LOFT公寓： 11200元/㎡ 价格策略 价格策略的基本原则: 1、避免价格下调 2、避免价格做空 3、避免缺少价格升值空间 4、避免利润损失 整体价格控制实施 平开高走、小幅快频 08年9月 09年9月 10年12月 09年4月 蓄客期，截留客户 开盘期，小幅快跑 持销期，平稳刺激 ?控制总价，带动项目平稳的出货速度 通过对各销售单位总价的区间控制，拉近与目标客群承受能力间的心理距离。可有效回避由项目“公建用地”付款条