青岛城阳百润项目营销策划方案提报.ppt

第四阶段（08年1—5月 持续强销期） 目标：完成75%的销售，度过销售风险期 主题：产品卖点 手段：DM、报纸广告、行销、活动 第四部分、合作方式建议 1、策划支持：只做推广及广告部分 　优势：节约费用 劣势：对业绩不承担责任 2、策划+顾问支持：除推广外，派驻销售现场支持培训 　优势：带队伍、省费用 劣势：效果取决于甲方支持 3、全程营销策划 　优势：对业绩负责 劣势：成本费用高 本次提案完毕 谢谢！ 楼牌 园区导向牌 圆形灯箱 路旗 路旗效果 围挡 围挡 围挡 围挡 围挡效果 高炮 高炮效果 折页封面 单页 备选logo 备选logo 四、案场把控，行销突围 核心： 1、卖场营造 2、销售终端的把控 3、后期执行速度、节奏 4、坐销、行销相结合 鹏翔销售设计 用数字说话： 销售部形成一套完善的业绩、业务管理表格， 做为项目运作市场分析的重要客观依据。 用流程规范： 同开发商及公司内部的沟通流程化，注重实效，提高工作效率。利用日报、周报、月报实现相关信息的沟通，通过信息分析及时反馈到实际业务中。 半军事化规范管理： 以军事化的标准进行日常管理，形成快速行动的风格，加强执行力，提高了工作效率。 营销节奏 第一阶段（2007年4——5月） 形象塑造期 目的：形象塑造，铺垫项目新城中心地段优势，吸引客户关注，建立差异化 的市场形象 主题：新城中心的精彩生活 手段：户外广告、道旗、围墙、销售中心建设 做法：只接受电话咨询，做好详实登记，不接受现场到访 第二阶段（6—8月） 产品塑造期 目的：产品塑造，通过电梯、物业管理、大堂装修塑造产品品质感 主题：全小高层公寓 手段：销售中心、报纸广告、折页楼书 做法：销售中心开放（要求装修要精致），收订金（完成前期销售积累） 第三阶段（10—12月热销期） 目的：制定项目价格，开盘，推出部分优势房源，利用总价吸引客户，爆发 市场。 主题：开盘 手段：DM、报纸广告、活动 做法：通过前期积累做到火爆开盘，做好客户维护工作 二十、区域市场总结 区位、交通优势，使得城阳发展迅速； 但大量村改房压缩了商品房的本地需求； 商品房市场起步较晚，市场同质化严重； 大盘时代到来，且外来品牌发展商对本地市场冲击不可小视； 同时巨大的房屋放量与当地有限的人口这一凸化矛盾更加明显，市场机会与危险并存。 第三部分 突围策略 项目发展战略分析 S（优势） 新城中心、配套完善、居住氛围浓厚 全小高层，易于跳出村改项目 项目规模小，灵活度高，易于快速实现利润。 W（劣势） 被村改房包围，居住人群素质低，环境、品质较差 项目规模小，市场影响力不足、推广费用相对低，开发商知名度不足 规划已经确定，项目应变力弱 SO战略 地段优势成为本项目最大的卖点。 差异化营销推广策略突围市场 找准市场时机灵活介入，价格制定 灵活，制造时机进行调价、限量推出房 源、制造营销高潮。 WO战略 推广调性突出表现良好的生活氛围，区别于村改项目，项目推广以围墙、户外、销售中心门头及派单为主，辅以少量的报纸广告 通过景观、大堂、物业管理、电梯等的塑造与应用来支持良好的项目形象。 ST战略 以强化生活氛围为传播基调，塑造产品的风格 注重现场的渲染，增强项目感染 推广向大项目借势 WT战略 加强对产品品牌、开发商品牌的塑造 塑造全小高层公寓形象 加强终端营销把控 O（机会） 地处发展热点区域；经济高速发展，产生更多购买需求； 市场不成熟，同质化严重； 在售项目户型、面积均较大； 品牌发展商市场教育工作好； T（威胁） 总量供应大与区域人口不足形成矛盾； 品牌发展商进驻，市场冲击较大； 村改量体过大，本地市场严重萎缩； 城阳房价处于高位，竞争区位广泛；地段、产品、目标客户同质化严重。 突围战略 产品细节突围（景观，建筑细节） 物业服务突围 形象包装突围 案场把控，行销突围 差异化营销、推广 一、产品细节突围 社区景观——彩色林中的风景 建筑品质——采用环保建材、应用住宅科技 社区配套——精细化配备 二、物业服务突围 配套 服务 地暖 可视对讲门 全天候物业 全区报警联动 红外监控、巡更系统 一卡通业主识别系统 水电气刷卡 大宽度防盗门 纯净水入户 24小时热水 社区幼儿园 健身、休闲会所 代订车票、机票 洗衣中心 钟点工 房屋维修 园林养护 邮寄包裹 搬运 代缴电话、煤气、水、电费 三、形象包装突围 差异化推广调性，独树一帜，强调生活居住氛围； 以项目为中心辐射推广，采用现场包装、户外、DM单等重要的推广手段 形 象 定 位 城阳现有重点楼盘的调性概况 尊