房地产行业2008年投资策略.PPTVIP

1.1 一线城市销量下跌，价格涨幅放缓甚至下跌 “价滞量缩”成为本轮楼市调整的最明显特征 1月至5月，全国40个重点城市新建商品房累计成交面积同比下降25% 深圳5月房价距离去年高点下降36% ， 全国房价涨幅趋缓，高位盘整 1.2 房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因 近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。 我国一线城市2007年底的房价收入比约15倍，高于东京和香港的历史平均水平 房价增速远高于同期居民的收入增长速度，使房价逐渐远离居民的可承受能力 1.3 “二次房贷”为标志的银根紧缩是行业调整的直接原因 “二次房贷”政策本身的影响有限，但以此为标志的银根紧缩政策是本轮房地产调整的直接原因 其他调控政策，如：各地明确2008-2009年住房建设计划、增加保障性住房供应、以及闲置土地清理等措施亦对促进市场供应、缓解供需矛盾有积极作用 2.1 房地产市场的崩盘和调整 2.1 房地产市场的崩盘和调整——崩盘 2.1 房地产市场的崩盘和调整——崩盘 2.1 房地产市场的崩盘和调整——调整 2.1 房地产市场的崩盘和调整——调整 2.2 我国房地产行业正处于调整之中，但不会崩盘 2.2.1 我国目前实行的是高房价政策 2.2.1 我国目前实行的是高房价政策 2.2.1 我国目前实行的是高房价政策 2.2.1 我国目前实行的是高房价政策 2.2.2 中长期供应仍然偏紧 2.2.3 价格偏离幅度决定跌幅有限 2.3 本轮房地产行业调整的时间和幅度 2.3 本轮房地产行业调整的时间和幅度 3.1 楼市调整对行业2008年业绩影响不大 3.1 楼市调整使行业2009年业绩增长堪忧 3.2.1 重点公司在调整中业绩优于行业整体情况 3.2.2 重点公司不同情形下RNAV以及股价相对其折溢价率 3.2.3 悲观情形下重点公司融资前资金缺口 3.2.3 悲观情形下重点公司融资前资金缺口(续) 房地产行业下半年投资策略 4.1 楼市本身是决定地产股投资价值的根本因素 4.2 合理的估值水平在哪里 4.2 合理的估值水平在哪里 4.2 香港上市内房企估值水平及相关财务数据 4.3 下半年投资策略 4.3 下半年投资策略 主要内容 房地产行业正处于阶段性调整之中 1 调整的幅度会有多大，时间会有多长 行业调整对上市公司业绩影响几何 房地产行业下半年投资策略 1 4 2 3 4.1 楼市本身是决定地产股投资价值的根本因素 4.2 合理的估值水平在哪里 下半年投资策略 4.3 影响地产股市场表现的最根本因素是其基本面，即房地产市场的发展状况 香港、日本、美国等市场地产股都与房价或地价指数表现高度相关 香港地产股及住宅价格指数走势相关性 日本地产股及地价指数走势相关性 房地产市场的周期性决定了开发类公司业绩的周期性，因此地产股即便短期业绩增速喜人，亦不能给过高估值 美国地产股的估值水平长期稳定在5-15倍之间，香港地产股基本上处于10-20倍之间 香港地产股及行业龙头公司历史PE 美国地产股及行业龙头公司历史PE 目前A股地产股08年和09年动态市盈率都接近国际平均水平，07年估值水平较国际同行仍然偏高 动态市盈率已经跟国际估值接轨 全球地产股估值水平比较（07年12月26日） 全球地产股估值水平比较（08年7月17日） 98% 28% 44% 167% A股估值溢价 0.36 62% 14% 3.26 9 13 28 A股地产股平均 0.42 66% 22% 2.61 3.24 8 11 20 万科 0.28 57% 21% 1.38 1.65 7 9 11 内房企平均 0.28 71% 13% 0.64 0.82 4 5 7 首创置业 0.27 69% 15% 0.82 1 5 6 7 上海复地 0.21 57% 5% 0.57 0.7 7 9 14 北辰实业 0.06 36% 5% 0.57 0.49 8 13 8 新世界中国 0.3 58% 27% 0.57 0.6 3 4 3 合生创展集团 0.44 38% 25% 1.16 1.34 5 7 8 SOHO中国 0.16 44% 17% 1.37 1.51 12 13 10 瑞安房地产 0.21 55% 18% 0.96 1.16 6 8 8 远洋地产 0.45 69% 26% 1.82 2.51 6 6 11 雅居乐集团 0.28 52% 27% 1.29 1.43 5 8 6 世茂房地产 0.15 50% 9% 1.71