万科、世联置业状况分析.PDFVIP

封面专题 About cover topic □ 调查执行 《地产评论》编辑部 《万科周刊》编辑部 □ 数据分析 世联中国研究发展中心数据部 王海斌 中国指数研究院华南院 林建晖 □ 执 笔 本刊编辑部 近70%的员工拥有房产，高达68%的员工实现 的强劲增长而同步发展起来的新型企业 ——员工呈年轻 了再次置业，房产占家庭资产的平均比重超过 化构成，整体素质较高，对未来预期良好。因此，员工 60％——不管是自住还是投资，房地产正与我们中国人 购买住宅或更换更好住宅的意向在当今中国极具典型性 发生着密切而深远的联系。 和代表性。 下面的分析取样万科和世联两家深圳大中型企业， 我们将从不同年龄的房屋购买总量（房屋总价）、 对 1962~1980年间出生的婴儿潮一代进行了置业状况 不同年龄的抵押贷款总额、不同年龄的房屋购买类型、 调查。我们希望通过对购买房屋与人口统计学趋势的研 不同年龄的置业地点这4个不同的角度对以上两家企业 究，来分析和判断两者之间存在的联系。 员工的置业状况进行分析。然后，我们会分析3种不同 万科和世联这两家企业的特点是：1、万科是员工 收入水平下的这4个指标，作为我们研究豪宅、高档 人数超过1万人的大型房地产企业，世联是员工人数近 房、中高档房和中低档房市场的参考依据。3种不同 1800人的颇具规模的房地产综合服务提供商；2、万科 收入水平分别是：家庭月收入在2万元及以上、1~2万 的员工平均年龄为28岁，世联的员工平均年龄为27岁； 元、1万元及以下。 3、本科以上学历员工占到万科员工总人数的76.2% 需要强调的是，房产既是消费品，又是投资品，因 （房地产开发系统），而在世联，这一比例为40.2%； 此置业者的购房类别包括自用和投资两种；其次，始终 4、2005年万科的净利润达到13.5亿元人民币，环比 相对有限的供应和需求的不断上升，使得不动产价格呈 2004年8.78亿元的净利润增长53.8%，世联2005年营业 现上涨态势；再者，大多数房屋是有抵押贷款的，需要 收入总额近2.28亿元人民币，环比2004年1.54亿元人民 长期偿还，因此在开始的一大笔支出后，长期还会发生 币的营业收入增长48.05 %。取样万科和世联作为调查 更多的支出，例如抵押贷款利息等。 分析的样本，原因在于，这两家企业都是随着中国经济 48 Real Estate Review 地产评论 不同年龄的房屋购买形态 图1：不同年龄的平均房屋购买总量 图1是不同年龄组人群在25~44岁时的房屋购买总量。这 是对婴儿潮一代年龄增长后，购房状况的最好预测估计。请注 意，下面图表中有两条线——浅色线代表实际的调查数据；深 色线代表2年的移动平均线。之所以略作修正，主要原因在于调 查的样本容量相对较小，还要排除其间随机事件的影响。图1可 见，购买房屋的高峰年龄分别是26~28岁、33~35岁和 41~43岁。 26~28岁属于起步阶段的置业高峰期。一般而言，这一年龄 段也是结婚高峰期。之所以第一个购房高峰与平均结婚年龄基 图2：不同年龄与首次购房总价的关系 本吻合（如表1所示），我们认为，这主要由于“成家立业”的 传统观念使然。然后34岁时再达到一个次高点。43岁时又出现 一次反弹，但这次的反弹并不是整体购买量的最高点，而是因 为在此年龄段高档房屋购买总额比例增大。 这里，我们从不同年龄组首次置业和二次置业的购房总量 上进一步了解房屋选择的周期、不同年龄组选择的价格以及升 值的趋势。 如图2所示，在25~29岁间购买第一套房屋的总价大约在 20~40万元之间，然后逐步上升，到30~34岁首次购