楼市需求强劲促万科月销售首超两百亿.PDF

【世联楼市新评】（2011）之六 楼市需求强劲促万科月销售首超两百亿 2010-2-11 2 9 日万科公布的销售数据显示：2011 年1 份实现销售面积 165.4 万平方米，实现销售金额201 亿元，较2010 年同期分别增长了216.1%和220.8%，创造万科单月销售新记录；如此喜人的销售业绩，无 疑给正在受国家轮番调控影响的房地产市场注入了一针强心剂，同时，在一定程度上反映出，尽管投资性 需求受到抑制，但是 年房地产市场自住和改善性需求依然强劲，其支撑作用不容小觑。 万科销售喜人源于市场需求强劲及其实力 尽管万科200 亿的销售金额并非真实意义上的单 销售，还包含去年年底完成的签约金额，但是抛开 历年数据统计的因素，万科一 销售业绩喜人与中国楼市需求的强劲及万科本身的实力有着不可分割的联 系。 首先，销售业绩必须有坚实的市场需求基础做为支撑。2011 年1 26 日，国八条的出台继续加码调 控力度，次日喧嚣已久的房产税终于在上海和重庆两地轰然落地，直接影响房产交易成本，近期限购、限 贷持续升级，整个房地产市场被笼罩在国家调控政策的阴影当中；万科在 2011 年首 之所以能够创造历 史，在一定程度上是因为行业本身拥有庞大的刚性需求，同时此次调控的主要目标并非自住和改善型购房 者，这部分需求受国家调控的影响相对较小，并且这部分潜在购房者反而可能会因为对国家调控的不信任 或者担心政策频出会影响其购房成本而加速购房节奏，提前入市。除万科之外，中海地产1 份销售金额 和销售面积分别同比增长241.4%和103.7%，同时富力、世茂、恒盛等地产公司均取得了喜人的销售业绩， 进一步说明了市场刚需依然旺盛。 其次，二三线城市的崛起，为万科提供更为广阔的舞台。一线城市受到政策的打压相对二三线城市而 言要严重的多，投资客在一线城市的发挥空间越来越小，二三线城市相对而言为投资客创造了更大的机会， 因此大量投资客打破空间限制，开始向二三城市转移，尽管投资客规模已经大大受到抑制；同时一线城市 的刚性需求者也会因为房价太高，而在二三线城市购置房产，进一步刺激二三线城市的需求；相对一线城 市而言，二三线城市房地产市场的成熟度不高，万科以及其他各大品牌开发商的进驻，在一定程度上对当 地房地产市场的逐步成熟具有积 的效果，同时也会带动和挖掘出更多本地及周边地区的需求。 再次，万科的产品定位、快速周转的销售策略以及规模化的战略显示了良好的市场反应。万科根据不 同的生命周期和不同的家庭核心，划分出不同的房屋需求，并且形成系列化的产品类别—金色系列、城花 系列、四季系列和高档系列以满足不同客户的需求，在当前局势下，万科顺势而为，主打自住购房者、中 小户型普通住宅为主的产品定位，即主要针对各种层次的自住需求者和改善性需求者，万科在调控期内不 会改变这样一种产品定位，而且随着调控的深入，中小户型的比例有可能会进一步的提高以适应市场的需 求；万科坚持一贯的快速周转销售策略，除本身具备良好的销售素质和经验之外，专业机构的介入是其业 绩高涨不可忽略的因素，同时万科注重提高资金利用率，试图打造规模经济以实现利润的乘数效应，万科 近期逆势扩张，加速布局，12 月份进驻温州、南通、嘉兴和抚顺四个城市，至此万科已经进入了46 个城 市市场，远远领先于其他开发商，二三线城市、甚至四线城市相对较轻的调控力度和较缓的调控节奏，为 万科开创销售业绩新高提供了很好的市场机遇。 2011 年开发商销售业绩创新高依然可期 从近期国家调控的动作来看， 年调控力度不会放松，甚至有可能进一步细化或者加码现有的调控政 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】（2011）之六 策，但是世联研究 为：首先，2011 年并不会像理论上表述的那样悲观。2010 年全国房地产市场继续保 持增长态势的事实告诉我们，尽管去年是名副其实的调控年，国家促供给抑需求的手段层出不穷，行政性 限购也不断蔓延，但是 2010 年全国商品住宅销售面积达到9.21 亿平方米，同比增长8.0%，2010 年全国 商品住宅销售金额为4.37 万亿元，同比增长14.4%，销售金额和销售面积均