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上海·万科新里程 专项测评报告 [2008]第SH0622-PP-GYHY号 中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海万科新里程专项测评报告。 2008年测评结果：AA 级别释义：规模企业项目可信度高；区域发展快，潜力大；大规模社区，社区配套相对较好。 AAA 强烈推荐，非常适于投资消费 AA 特别推荐，可以消费投资 A 主要推荐，性价比较高 BBB 推荐，性价比位于区域中上等 BB 性价比一般，投资消费有一定风险 B 性价比较低,不适于投资消费 C 不推荐 项目概况 项目名称：万科新里程 地理位置：上海市浦东新区高青路2878号 海天亿置业发展有限公司 33万平方米 市场价格：18000元/平方米 主要数据和指标（截止日期2008-3-1） 指标 指标 单位 批准总套数 1571 套 批准总面积 172076 平米 可售套数 28 套 可售面积 2410 平米 已签约套数 1543 套 已签约面积 169666 平米 成交均价 18000 元/平米 测评观点 据万科新里程项目各分项因素综合测评，最终认定其为AA级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业实力雄厚，品牌和信誉根深蒂固，区域受世博会利好，近年发展较快，但区域项目竞争激烈，房价租金比居高，项目自身价格处于区域高位，利好利空相随。 主要优势和机遇 据市场因素，项目宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格见涨，机遇凸现； 据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强，风险可控性好； 据项目因素，项目内部配套完善，产品特点明晰，市场表现突出； 据区域因素，受世博会直接辐射，基础设施投入大，区域环境向好，供应需求旺盛。 主要风险和挑战 据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，紧缩性货币政策对企业运行产生一定影响； 据项目和区域因素，项目竞争激烈，产品趋于集中，区域配套仍有待完善，房价租金比偏高，且项目售价在区域已处高位。 测评得分表 指标版本：规模企业指数样本项目 指标基准日：2008年3月26日 指标 满分 得分 市场因素 10 8.46 企业因素 10 9.6 项目因素 10 8.54 区域因素 10 8 最终综合测评 10 8.69 根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。 层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。-mail： 中国房地产指数系统 中国城市典型地产指数办公室 2008年3月 说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系021 中国城市购房者消费投资决策信息系统 —— 万科新里程专项测评报告 1 中国房地产指数系统 上海典型地产指数系统办公室