“郫县348厂地块”可行性分析报告.doc

南方东银置地“郫县348厂地块” 可行性研究报告 四川中原物业顾问有限公司 二零零六年四月二十一日 目 录 PART A：市场情况研究 3 第一部分：郫县宏观市场分析 3 一、郫县城市概况 3 1、地理位置 3 2、历史人文 3 3、行政区划 4 4、自然资源 4 5、道路交通 5 6、人口构成情况 5 二、郫县整体经济情况 6 1、郫县总体经济情况 6 2、产业发展情况 6 3、全社会固定投资情况 7 4、全社会消费品零售总额情况 8 5、人均可支配性收入 9 6、教育产业情况 9 三、金融政策情况（房地产行业） 10 1、金融政策分析 10 2、房地产政策 10 3、对我项目影响分析 12 四、郫县规划发展分析 12 1、成都市整体规划情况 12 2、郫县在成都未来发展角色分析 13 3、郫县城区规划情况 14 4、郫县未来规划对我项目影响分析 16 五、郫县宏观市场总结 16 第二部分：郫县房地产市场研究 17 一、郫县房地产市场现状分析 17 1、郫县房地产市场概况 17 2、郫县房地产市场供应现状 17 3、郫县房地产市场需求现状 20 二、郫县房地产市场未来发展预测 25 1．住宅市场预测 25 2．商业市场预测 26 三、典型参照性项目楼盘分析 27 1、项目参照性楼盘调查分析 27 2、参照性楼盘总体情况分析 27 PARTB：项目可行性分析 30 第一部：项目分析及初步定位构想 30 一、地块可行性分析 30 1、项目四至分析 30 2、地块地形分析（主要针对一期用地） 31 3、地块外部景观分析 31 二、周边配套情况分析 32 1、交通情况分析 32 2、生活配套 32 3、公共配套 32 三、项目SWOT分析 32 1、优势分析（S） 32 2、劣势分析（W） 33 3、机会分析（O） 33 4、威胁分析(T) 34 5、SWOT矩阵分析 35 四、总体项目评价 35 五、初步定位构想 35 1、物业档次定位 35 2、关于项目物业形态 36 3、项目开发模式定位。 36 4、关于目标客户市场 36 5、关于住宅户型面积 38 6、关于住宅价格 38 7、假定静态盈利分析（项目一期） 40 第二部分：项目可行性分析结论 40 一、从市场风险的角度 40 二、从当前开发时机角度 42 三、项目可行性发展最终结论 43 ＰＡＲＴＣ：项目报告附件 44 附件一：参考楼盘情况及分析 44 １、舜苑?一里阳光 44 ２、枫林秀色 45 ３、滨河花园 46 ４、鹃城帝景 47 附件二：财务盈利分析（静态分析） 0 附件三：专项调查研究——高新西区企业调查情况 0 南方东银置地“郫县348厂地块”可行性分析报告 PART A：市场情况研究 第一部分：郫县宏观市场分析 一、郫县城市概况 1、地理位置 郫县位成都市西北近郊，地处川西平原腹心，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等５个县（市、区）的个镇（乡）接壤。幅员面积437.5㎡公里郫筒镇是郫县政治、经济、文化中心，位于成都市西北面，县城东至金牛区界公里，西至都江堰市界公里，南至温江区界８公里，北至彭州市界公里，东北至新都区界公里 郫县古称郫，最初以古蜀国的都邑闻名于世。距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。建县至今已有年的历史。年起归属成都市区域周边拥有国家级文物保护单位古城遗址、省级重点文物保护单位望丛祠、市级文物保护单位有横山窑址、杨雄墓、严君平墓。同时，由于蜀文化的长期积淀，郫县境内遗留的西蜀民风民俗十分浓郁，民间歌舞、民间工艺品类较多。郫县素有 民歌之乡的美称，一年一度的望丛歌会更是誉满中外。 郫县境内辖15个镇郫筒镇、犀浦镇、红光镇、合作镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。2004年9月乡镇机构改革后最新编制郫县地势由西北向东南缓缓下降，平坝区相对高差米。地面纵坡度，由西向东从‰逐渐减缓到‰。西北高东南低的地势，使境内八大干渠全向东南流。全县水网密布，仅支、斗、农渠即达多条。 成灌高速 未来规划2号地铁线 目前，境内有305、304、54、96、221、511等公交车和市区相通，根据成都未来规划，将会有一条城市轻轨和主城区相连。 有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。南北方向成都绕城高速公路、温-郫-彭快速通道纵贯该县境年，郫县先后投入19亿元资金用于基础设施建设全县通车里程达704公里，其中等级公路密度达0.75 公里/㎡公里 6、人口构成情况 注：郫县人口统计不含高新西区数据 04年，郫县境内人口数量达到48.83万，人口规模在成都郊县中