项目开发进度考虑在策划中的应用【一品黄山提供】.pptVIP

项目开发进度设定 * * 项目开发进度在策划中的应用 进度表现形式 进度对策划的影响 影响内容 不同物业类型的工期估算 经济测算中的案例应用 开发进度计划表现形式： 横道图形式表现 对于工程施工进度表现形式有： 1、线形 横道图法（水平进度表、垂直进度表） 曲线图法（S型曲线、香蕉曲线） 2、网络图 单代号网络图 双代号网络图 开发进度对策划的影响 影响内容 进度设定影响项目经济的测算 开发进度的如何设定影响经济测算 预售政策影响整体进度，从而影响经济测算 工程进度对营销、销售的影响 工程进度配合销售（销售过程中，经常由于工程进度跟不上而不能销售、不能按时交楼、阻碍项目的营销或回款计划等） 进度控制对策划的影响 住宅不同物业类型的工期估算（此处考虑南方地区，即无冬歇期，同时工程工序连续，不考虑不可抗因素） 前期（拆迁+三通一平+可研+勘察、设计+施工许可证获取，广州地块出让价格一般包括“拆迁+三通一平”）：一般3-6个月 地下部分（打桩+基坑开挖和维护+基础浇注）：1层一般（1.5-2.5个月），2层（2-3个月） 地上部分（主体+设备安装+内外装修，不考虑楼层转换）：主体层/6-7天，设备安装与主体同步施工，砌体、外装修等在结构封顶后开始施工—— 多层物业（≤6F）：3-4个月（全部开发建设期10-12个月） 小高层（ 7F ≤ ≤17F ）：5-6个月（全部开发建设期12-15个月） 高层（ 18F ≤ ≤32F ）：8-10个月（全部开发建设期18-24个月） 经营期：以市场的同类项目销售速度为基数，考虑本项目的营销水平和预期 案例参考1 开发计划考虑因素及设置前提： 按照一般工程进度推——地上结构建设进度4层/月，一层地下室需1. 5月，两层地下室需3-4个月； 考虑当地冬季1个月左右的施工停建期； 从2007年1月开始，预计3-4年内完成开发和销售（地块3于2006年开发，地块1、2用于拆迁安置不考虑销售），年开发竣工量平均15-25万平方米左右（所有物业），住宅年开发量15-20万平方米，考虑开发的连续性； 依据不同地块的拆迁量不同设置不同拆迁平整所需时间； 考虑项目形象建立的需要，开发A区后，首先考虑B区的开发建设（包括老龙眼水库的整治、社区集中会所、集中商业——销售中心设置），保证项目高档产品的尽早入市提领整个项目形象并占据市场先机； 同时考虑社区商业以及地块7的形象改造迫切性，地块7与B区同步拆迁平整及开发建设； 具体的时间节点应根据市场的状况变化进行调整，如前一期销售快于计划则应提前后期的开发建设与销售。 2季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 ●营销活动安排 3季 2季 1季 2007年 开发计划总控图 A区 D区 2008年 2009年 B区 C区 1# 2# 3# 4# 5# 13# 6# 7# 10# 8# 9# 11# 12# 平整基建 拆迁平整 平整基建 销售期 建设竣工 建设竣工、回迁安置 建设竣工、回迁安置 基础、主体建设 结构封顶 正式开盘 开盘销售、建设竣工 基础建设 主体建设 开盘（会所销售中心） 、销售期、建设竣工 老龙眼水库、水系整治，舜耕山环境修复 基础主体建设 主体施工 拆迁平整 基础、主体建设 开盘销售、全部竣工 拆迁平整 开盘、销售期，竣工 拆迁平整基础建设 主体建设 开盘、销售期，竣工 开盘销售、竣工 拆迁平整、基础建设 拆迁平整、基础建设 拆迁平整基础建设 基础建设 主体建设 开盘 主体建设 主体建设 拆迁平整 基础建设 主体建设 开盘 开盘 开盘 拆迁平整 4季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 ●营销活动安排 1季 4季 3季 2009年 开发计划总控图 A区 D区 2010年 2011年 B区 C区 1# 2# 3# 4# 5# 13# 6# 7# 10# 8# 9# 11# 12# 销售期、建设竣工 销售期、建设竣工 销售期、建设竣工 销售期、建设竣工 依据对项目的发展定位、开发商沟通以及项目工期的实际需求，设定本项目： ①2007年1月实现正式开工； ②地下室施工进度1.5-2月/-1层，地上部分力争4层/月； ③考虑气候对施工影响，但衡阳冬天天气对施工的影响时间短； ④2007年4月份项目的多层结构封顶即开始销售 ⑤2010年年底实现完全销售，项目的整个建设经营期为48个月，其中销售期为45个月 ⑥ 项目将实行滚动开发、滚动销售的模式 案例参考2 进度影响资金投入 项目建设总投资：69605万元 2006年筹备期建设投资10322万元，2007年建设投资14108万元，2008年建设投资17276万元，2009年建设投资 15216万元，2010年建设投资12682万元 首期建设