远洲九江项目商场销售价格前期测算报告(新）.docVIP

远洲九江项目 商场销售价格前期测算报告 根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况，敝司认为影响商铺销售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为： 1、地段； 2、整合营销力； 3、发展商投入； 4、项目自身条件； 5、市场因素。 在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同属“先天”环境要素；而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。根据实际操作经验，我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权数，然后再根据适用于本项目的市场比较法与租金反推法来测算出本项目的商铺价格。 一、影响价格的决定因素与权数确定 1、地段（45 %） 决定因素、权数 构成元素、权数 ①道路交通（5 %） a.周边交通网络 b.道路通行量 c.道路状况 ②周边公交系统状况（5 %） a.公交线路网络 b.易达性 ③商业氛围（25 %） a.人流量 d.区位环境/设施配套 b.营商气氛 e.租售价格水平 c.商业文化底蕴 f.市场需求状况 ④发展前景（10 %） a.城市发展规划 b.政府支持力度 c.可持续性发展空间 2、整合营销力(20 %) 决定因素、权数 构成元素、权数 ①市场研究（2 %） 整体市场的掌握程度 ②项目定位及产品塑造（7 %） a.规模 d.经营定位 b.软/硬件标准 e. 产品塑造标准 c.物业管理 ③营销策略（6 %） 市场引导及营销操控能力 ④现场销售管理/控制（1 %） a.销售人员素质 b.销售管理 c.销售控制 ⑤全程执行质量（4 %） 产品塑造、开发、设计、建设、营销等环节的协调与执行质量 3、发展商投入（15 %） 决定因素、权数 构成元素、权数 ①专业资源整合（5 %） a.策划、设计、广告、商业经营等专业公司的整合与运用 b.争取政府政策支持 c. 主力商家引入 ②推广投入（5 %） a.广告策略/表现 b.广告投入 c.传播面 ③工程进度（2 %） 工程进展/质量控制情况 ④现场销售硬件（3 %） a.现场售楼部装饰/布置效果 b.现场包装 c.销售资料 4、项目自身条件（10 %） 决定因素、权数 构成元素、权数 ①地块状况（3 %） a.地形状况 b.四置情况 ②地块技术指标（2 %） a.规划面积 b.建筑产品类型 ③周边环境（5 %） a.周边居住人口 b.周边房地产建设情况 5、市场因素(10 %) 决定因素、权数 构成元素、权数 ①房地产行业状况（1 %） a.房地产政策法规 b.行业发展水平 ②商铺投资活跃程度（2 %） a.供求关系 b.推出项目的销售周期 ③同类对手发展情况（7 %） a.地段、规模 b.发展商综合实力 c.销售进度 二、定价方法 房地产价格评估是指以房地产的价值为基础，考虑各种影响价格因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形态及价格表现出来的过程。对于房地产项目的价格评估有多种方法，如成本法、收益还原法、市场比较法等，而市场上较常用的评估方法为市场比较法。对于商用物业价格的评估，基于此类项目市场供应量少，一般缺乏同时期、同区域、同类型、有较多成交实例的项目作比较。因此，为增加待估项目价格评定的准确性，故这里我们同时采用市场比较法与租金反推法两种方法来计算，得出两种计算结果后再取平均值作为本项目商铺的销售价格，以求价格计算结果更为客观。 1、市场比较法 市场比较法是以条件类似的房地产买卖实例与待估房地产加以对照比较，以求取房地产价格的一种估价方法。由于这种方法是要对同一供需圈内的一般市场上有较多的买卖实例作比较而分析得出待估项目的价格，故这种方法最接近市场，比较能客观地反映出某一阶段的市场价格情况。 另外，因为项目楼层结构的不同，其总体均价水平往往会有较大的变化，故此在取价格样本时一般只取单层价格，这样才会使评估出来的价格更精确。下面我们选择对比项目的首层价格来进行评估。 1.1对比项目选择 市场比较法的运用，关键是在房地产市场中选择类似程度较高的项目作比较，以增加待估项目价格的精确度。结合目前九江当地商用物业供应情况，这里以同区域、同类型作为对比项目的选择条件。拟定作为对比的项目分别为： 联盛广场 地理位置：浔阳路19-23号； 规 模：占地约5000 m2，商场高六层，单层面积为4200 m2，总建筑面积为25200 m2； 定 位：集购物、饮食、休闲、娱乐、停车于一体的综合商场； 设施配备：中央空调、自动扶梯、客货电梯、发电机组、消防系统； 折后售价：一层16000元/ m2，二层4800元/ m2，三层4200元/ m