保利地产：标杆房企研究2020高通智库.pdfVIP

2010/01/30 房地产标杆企业研究 “火箭保利”三年再造 摘要 电话：010 从2006年7 月底上市的年营收40亿元，到迈入400 亿元 邮件：info@ 销售门槛，保利地产只用了3 年的时间，这是其他企业远 远不及的速度。据透露，保利地产在2003年开始进入上市 孵化期时，净利润不过5000万左右。“火箭式”发展的保利 地产，无疑是证券推动的典范。 保利地产2009 年投资461 亿元，新增1464 万平米土地储 备；总土地储备近3000万平方米。2009年所获得的土地地 价不菲,前9月的平均楼面地价为3254元/平方米，比公司 之前2000元左右的存量土地单价高出不少。 2009年，保利地产实现签约面积526.7万平方米，同比增 加131%；实现签约金额433.8亿元，同比增加141.4%。保 利地产2008 年新开工收缩较少，为2009 年销售高增长了 充足的可售量。 央企的独特地位使得保利对资源的配置能力，无论在土地还 是资金的获取上都非一般房企可比。但在企业管理、产品生 产模式等保证企业长远发展的核心竞争力方面还没有体现 出保利地产的独特之处。 保利地产素有“无湘不成军”之说。董事长李彬海是湖南邵 阳人，48岁的总经理宋广菊也是湘妹子。除了李彬海和宋 广菊外，集团层面的高管中，CFO彭碧宏、董事罗峰、营销 总经理胡在新和董秘岳永坚等均为湖南籍。 保利地产目前实行重点职能管理和两级法人决策管理平衡 的扁平管理构架。各子公司董事会负责新项目的立项，报集 团审核批准，资金由总部一个平台负责统一调度。 目 录 一、当前状况与发展历程4 （一）保利地产市场表现5 （二）保利地产发展历程8 （三）保利地产发展战略9 二、企业文化与管理架构12 （一）企业文化—— “无湘不成军”12 （二）分级决策的两级扁平化管理架构13 三、保利资本——证券市场推动火箭式发展14 （一）三年证券市场融资超200 亿元14 （二）银行渠道通畅——大股东资信担保15 四、土地——激进保利16 （一）土地储备、地价、区域分布16 （二）保利的拿地方式19 （三）拿地策略的演变19 （四）拿地决策流程演变20 五、保利地产的产品线与运作模式29 （一）保利的住宅产品线29 （二）保利的商业产品38 房地产标杆企业研究 图表目录 图表 1 龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第三4 图表 2 龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二4 图表 3 龙头公司 09 年新增土地储备情况对比5 图表 4 近年来保利地产资产变化趋势（亿元）5 图表 5 保利地产营收情况6 图表 6 保利地产各年综合毛利率和净利率6 图表 7 保利地产近年销售和开发经营情况（万平）7 图表 8 保利地产三个为主两个结合的经营战略10 图表 9 保利地产全国布局城市示意图10 图表 10 保利地产广州地区商业项目储备量情况（万平）11 图表 11 2009 年上半年保利地产拟建在建项目中商业、写字楼比重 12 图表 12 保利地产集团组织架构图13 图表 13 近年来保利地产融资情况（亿元）14 图表 14 保利地产资本市场融资情况（亿元）14 图表 15 保利地产近年财务表现16 图表 16 保利地产近年来新增土地储备情况（万平） 16 图表 17 近年来保利地产土地市场投入情况（亿元）17 图表 18 2009 年全年投资 461