N个成功的商业地产开发案例解析85p.pdfVIP

范 本 情迷地中海商业街调研任务设计书 一、研究背景 1、项目简介 1.1地理位置 情迷地中海位于N市仲宫镇，从N市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。 商业街南临仲宫镇，西接104国道。 1.2项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米（商业街往 东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米）。 1.3建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200-1000平米不等，大部分为 300-600平米。内设独立卫生间。 1.4交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。 1.5外部交通 从商业街到N市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。 1.6建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。 1.7目标售价 2300元/平米左右（均价）。 9 9 ■ 2、调研背景 经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对情迷地中海的商业业态定 位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消 费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次 全面深入的市场调研势在必行。 二、调研目的 1、调研目标概述　 ◆分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力 ◆通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提供何种服务及商品？ 究竟针对哪个层次的终端消费群体等等） ◆分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度 ◆通过调研，明确商业街的物业管理内容 ◆调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心 2、调研报告内容规划 2.1 济南市商业物业宏观环境研究 宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋 势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为）。 2.2 情迷地中海商业业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、情迷地中海业态定位的先进性、情迷地中 海业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对情迷地中海业态的认同度与期望值、相关 行业经营者对情迷地中海的认同度及倾向值。 2.3 情迷地中海业态规划研究 情迷地中海各类商品及服务的分布与格局、情迷地中海各类商品及服务所应占的比重。 2.4 情迷地中海物业管理与经营的研究 物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。 100 2.5 项目政策环境研究 当地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响。 2.6 项目媒体环境研究 重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据。 三、调研方法 1、调研方法概述 根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性 研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。 1.1 整合调研 成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成 的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经 济层面等方面的优势，走整合调研之路。 1.2 座谈会 利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。 1.3 问卷调查 充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组 进行定量研究。 2、核心难点的突破 由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难 度极大。为了顺利地