合生创展-愉景南苑项目评估报告.doc

内部资料 注意保密 评估报告工作底稿 借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司 项目名称：“愉景南苑”项目 广东省分行营业部评估部 二○○二年四月 主评估人：梁伯翔 评估小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目 录 第一章 借款人评价 一、借款人概况------------------------------------------------------4 二、经营者素质评价--------------------------------------------------5 三、经济技术实业评价------------------------------------------------5 四、股东评价--------------------------------------------------------6 五、资产负债分析----------------------------------------------------6 六、盈利能力分析----------------------------------------------------8 六、现金流量分析----------------------------------------------------8 七、信用状况评价----------------------------------------------------8 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8 二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8 第三章 市场评价 一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10 二、市场竞争分析---------------------------------------------------11 三、发展前景-------------------------------------------------------12 第四章 投资估算与筹资评价 项目总投资估算-------------------------------------------------12 筹资来源-------------------------------------------------------14 项目效益及偿债能力评价 项目财务效益评价-----------------------------------------------14 项目敏感性分析-------------------------------------------------15 借款人偿债能力-------------------------------------------------15 第六章 贷款风险与效应评价 贷款项目风险度测算---------------------------------------------16 贷款效应及风险-------------------------------------------------16 第七章 项目贷款综合评价 项目贷款综合评价---------------------------------------------------18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了6