房地产开发必备手册-张鸿基2011.doc

房地产开发必备手册 张鸿基2011年 一个人一生要做成一两件事情，定位不当终身流浪，对于房地产开发这个行业，是从自身兴趣开始的，小到一幢楼宇，大到城市运营，都充满着胆识，智慧，资源和经营管理的挑战。正是这些看似涉及面广、开发周期长和资源投入大的行业经营格局，引无数英雄同台竞技。这个占据民生福祉1／4之多的产业，将对社会发展产生越来越多的影响力。能够从事这样一个充满挑战和富有成就感的行业，内心十分满足，必将放手一搏。 （房地产歌） 万 丈 高 楼 平 地 起 投 资 决 策 是 首 要 项 目 定 位 关 成 败 规 划 设 计 读 市 场 预 算 成 本 严 把 关 前 期 配 套 连 市 政 建 筑 安 装 重 品 质 营 销 策 划 讲 实 际 物 业 管 理 好 服 务 装 修 设 计 宜 人 居 风 水 环 境 不 可 缺 职 能 运 作 要 高 效 政 府 银 行 获 支 持 社 会 责 任 定 乾 坤 --- 做专业和负责任的地产人 目录指引 一、房地产基本概念 ………………………………………第03--21 页 二、房地产开发程序步骤 …………………………………第22--41 页 三、房地产投资决策与风险管理 …………………………第42--59 页 四、申请项目用地 …………………………………………第60--65 页 五、房地产前期策划 ………………………………………第 66--75 页 六、房地产开发报建 ………………………………………第 76--88 页 七、规划设计 ………………………………………………第 89--146 页 八、预算与合同成本 ………………………………………第147--170页 九、市政配套 ………………………………………………第171--182页 十、建筑工程 ………………………………………………第183--209页 十一、营销策划 ……………………………………………第210--250页 十二、物业服务 ……………………………………………第251--279页 十三、房地产装修管理 ……………………………………第280--304页 十四、房地产风水介绍 ……………………………………第305--361页 十五、职能运作 ……………………………………………第362--418页 十六、政府银行 ……………………………………………第419--443页 十七、社会责任 ……………………………………………第444--451页 十八、房地产百强及第三方机构 …………………………第452--464页 十九、房地产知识题库 ……………………………………第465--490页 第一章 房地产基本概念 一、房地产相关理论及指标解释 1、房地产 从广义上讲,房地产是房产与地产的总称,指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。但就我国目前房地产业的业务范围而言,它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地—城市地产,及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施—城市房产。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时,只有所有权转让过程结束后,才纳入城市房地产业的经营范围。 2、房产价格 房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。 3、房屋销售价格 房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时,买房人购买的是房产的所有权,卖房人将房产所有权出让,同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。 4、房屋租赁价格 房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。在此种流通形式中,房屋所有权不变,承租者支付房租,获得一定时期内的房屋使用权;出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。 5、商品房销售价格 商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成,它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。 6、住宅 住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等,职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。 7、非住宅 非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 8、公房 公房是指归房管