上海新塘桥广场项目市调报告.doc

上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告 一、?商业调查 鉴于本案业态布局的确定、商铺租售价的市场判断及各相关业态、业种招商引租的需要，我们进行了为期一周的浦东商业供应调研，分别对项目周边商业、临近本案的大型商业中心“新上海商业城”以及周边住宅中的会所商业进行了实地调研，对他们的业种购成、业态布局以及商铺的租售价格作了详实的统计，同时对他们的经营状况也作了深入了解。以下就主要业种和经营管理模式做一简明阐述。 此次调研的商业业种有：A.?零售业：百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；B.?餐饮业：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；C.?文化休闲娱乐业：迪厅、茶坊、酒吧、美容美发、健身中心等；D.?服务业：房屋中介、冲印、银行等。 以下根据各类不同的业种分别加以讨论。 ? 2.1塘桥地区商业 目前周边商业的业种主要有A.?零售业：大卖场、超市、便利店、专业店、服装/鞋帽专卖店等；B.?餐饮类：中小型酒店/饭店、火锅、快餐、风味小吃；C.?文化娱乐休闲：美容美发、茶坊、棋牌、书店；D.?服务类：房屋中介、冲印、银行 A.?零售业类 ?大卖场大卖场所追求的是居家生活用品的一站式消费，其特性是经营规模超大及商品的选择面广。浦东新区目前人均GDP已略高于上海平均数，是改革开放的前沿，经济规模迅速增长、人口不断导入，人民收入不断提高，为大卖场的快速发展奠定了基础。根据去年的统计数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同比增长超过60%，占全市大卖场销售额的1/5强。平均每家大卖场的日销售额能达到90多万元，节日期间销售好的甚至高达500万元。而大卖场大多建在内环线边靠近居民区，居民区人口一般20－30万左右。此次调研主要考察了位于浦建路杨高路的易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相当的知名度，他作为浦东最早的大型综合卖场，其目前已形成的对周边数公里范围内的居民购物消费习惯的影响力，有目共睹。其产生的商业聚集效应及市场知名度远非周边其它商业项目所能比拟。所以对其经营业种、人流量及人均消费额的调查旨在为本项目的业种定位提供一定的参考，避免其现有的竞争影响。在本案的业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。 易初莲花的主力业种分布如下：地下层：大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）地上一层：休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电二层：西南区——?? 以休闲快餐类（包括吉时客、麦当劳、上海风味小吃）和儿童娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小的上图书店、眼镜店。?? 东北区——?? 普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、儿童玩具、日用化妆品等。 人流量及消费金额:通过现场的抽样调查测算，商场入口处的人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物的消费者。客源组成中以周边居民为主，但也有数公里以外的外区域客源。 对本项目的启示:易初莲花作为一个以家庭日常生活用品为主营业种的大型卖场，其业已形成的市场影响力和商业效应决定了本项目在业种引进上应充分考虑到其对本项目构成的潜在竞争威胁。其固有的优势在于日常生活用品的经营上，而在休闲购物方面，无论是现有的业种分布及市场号召力均难体现出优势。所以选择符合项目商业形态的业种布局，走差异化的商业经营定位将直接避开其对本项目的竞争冲击力。 ?超市、便利店连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等多种特性已成为现在居民的主要消费场所，是社区商业不可或缺的商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新的购物方式已在各大城市中蓬勃发展，超市便利店的普及面似乎已成为衡量一个城市都市化程度的标准之一。 便利店：便利店最早于1927年出现在美国，我国内地便利店起步较晚，1995年1月上海牛奶公司开设的可的食品便利店，华联罗森便利店为中国第一批出现的便利店，而目前尚处于起步阶段。可的便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力的便利连锁店，其中可的便利店2000年已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。应该说目前出现的24小时连锁便利店和以前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨的便民店有本质的不同。在一些经济比较发达的国家，便利店最初发挥着附近单身居民的大冰箱的功能，但经过几十年发展便利店利用其网络优势服务范畴已经有很大的延伸。还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至包括快递费、国际通讯费的收取，对附近居民切实起到了便利的作用。?便利店的商圈范围应该不超过500米，主要顾客5－7分钟步行就能到达店面。他最主要的特点就是便利，便利性作为企业一种无形商品，是企业利润的主要源泉，因此便利店销售的商品比一般超市要贵一些