上海闸北大宁国际广场研究.ppt

小 结 第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。 可借鉴之处： 1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。 第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。 核心餐饮及购物区: 本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。 建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。 第9座业态规划有： 1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：休闲中心 第6座业态规划有： 1F：品牌服饰、特色餐饮等 2F：中型特色餐饮 3F：中型特色餐饮 4F：男子SPA会所 * 市场研究部 Market Research 大宁国际商业广场项目研究 金贝 策划 咨询 大宁国际商业广场研究 一、项目基本概况 项目简介 项目位置： 上海闸北区共和新路1918号 项目总占地： 约55000平方米 项目总建面积： 250000平方米 项目核心定位： 沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心” 项目区位分析 本案 免费班车点 项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路（南北高架） - 与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。 本 案 北 商业广场具有8大功能： 商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。 项目基本规划 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位. 地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店 ?? ??? ?? ?????????? ???-- 30,000平方米 办公楼 ?? ??? ?? ?????????? ?? -- 39,000平方米 商业零售? ????????????????? ???? -- 50,000平方米 餐饮/娱乐/生活/文化 ????? -- 60,000平方米 停车场和公共区域???????? -- 21,000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。 目标客群分析 辐射范围： 以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。 客群特点： 大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体 二、项目规划及业态分析 酒店及裙楼商业区 停车场及休闲娱乐区 办公及裙楼商业区 特色餐饮及购物区 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。 项目规划简介 酒店及裙楼商业区: 本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。 除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。 第12座业态规划 第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。 北楼： 1F：零散商铺 2-3F：大润发超市 4F：亲子广场 5F：特色美食城 6F：雍丰大酒店 南楼： 1F：酒店大堂 2F：艺术廊 3F：展示中心 4F：亲子广场、主题乐园 5F：美食世界 6F：大宁创意基地 7-20F：四星级酒店 北楼标识 南楼标识 对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座在建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。 综 述 本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动