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某房地产项目可行性研究.doc
某房地产项目可行性研究
项目总论
(一)项目背景
项目用地:**************
项目位置:***************
项目开发背景:**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因**厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商品房开发。
(二)承担可行性研究的单位
****国联投资顾问有限公司
(三)研究工作依据
根据政府有关部门政策规划,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
(一)市场宏观背景
1.全国投资环境
国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出,今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改善。在市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革,使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降 2003年上半年全国房地产开发投资情况“城西是上风上水的宝地”,**人如是说。城西是**的历史文化保护区和风景旅游区,杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区,清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址,共同构成了城西的独特人文景观。由此,也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色,近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。
B、如今在城西三环以内的房地产开发,已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、**花园、会所花园成为这七大版块的代表。
C、城西近邻高新西区,今年又有三大利好消息,一是成温路要建成高速公路,而且外环路内的路段不封闭,不收费。二是光华大道要开工建设,三是整治清水河。城西的发展将很快,温江、郫县很快会和**连接起来,明年城西三环路外的开发将升温。
D、一个充满生机和活力的大都市,总是在不停地运动着,其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在**的城西,人流的变迁又有何特征?调查表明,城西初现“中产”痕迹,中产逐步向城西靠拢。鸟瞰**住宅格局,在三环路内,城南、城西集中了**住宅区总量的 70%。在城南,人们观念中的“富人区”,以棕北、棕南为代表,而后形成的桐梓林区,更是“富中之富”;在城西,则以天府广场为圆心,以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点,从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内,已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区,其余都为在建居住区。
E、在整个城西住宅中,以多层建筑为主,建筑密度低,人口密度相对也低,绿化率高,小区环境相对较好,商业配套完善,不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是,在正在兴建的居住小区中,城西新楼盘的主格调是,打造市民买得起的高品质住宅。一方面,要保持城西整体的川西建筑风格,保持区域建筑特色;另一方面,新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位,无疑是打上了“中产”的标签。
F、从金牛区获悉,城西北经济圈规划方案正式出台。其中,3条新改造干道将组建3道新型产业带,成为经济圈的主要骨架。预计5年内,城西北经济圈将基本建成。 川陕路:重塑川西古镇 解放北路—驷马桥段,沿道路两侧发展精品饰材市场;天回段主要发展农工机械产品销售市场带等,同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇,形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线:打造花卉世界 二环路—金府路段,两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等;金府路以西,沿府河两侧,发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路:建**最大石材城 金牛宾馆以东,发展中高档的居民住宅;金牛宾馆以西,高标准建设金府石材城,使之成为**最大的现代化石材贸易专业经销区。 届时,位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业,形成城西北的新亮点。
城西房地产市场发展的趋势
无论是自然环境,还是生活环境,或是人文环境,都是非常适合居住的区域。**市房产管理局的有关调查显示,有购房需求的消费者中有39.3%的人选择在城西购房,比例高出有“富人
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