武汉江汉路项目策划书第一部分.ppt

深圳中原策划中心武汉项目组 武汉江汉路项目策划书（第一部分） 目录 武汉市宏观社会经济环境分析 武汉市商业物业市场环境分析 汉口及江汉路商业环境分析 附件：调查问卷分析 一、武汉市宏观社会经济环境分析 1、武汉市基本概况 武汉是华中最大的城市之一，有着深厚的历史文化背景，特别在商业方面已形成了华中地区的商贸中心地位。 武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。 2、武汉市在区域中的地位 近年来武汉市为了促进城市的经济、文化发展，提高了对旅游经济的引导及发展速度，重点规划整治了江汉路步行街，突出了江汉路的历史旅游价值，取得了良好的经济效益。江汉路步行街将逐步成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。 3、武汉市社会、经济发展概述 武汉市近年的经济运行情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府工作报告，可直观地反映武汉市的经济发展。 2001年武汉市经济概况： （2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。 （3）市场物价稳中有落。 （4）失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。 （5）国内商业仍保持畅旺，私营经济发展迅猛。 （6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。 （7）旅游产业迅速发展。 4、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析 鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经批准，可享受以下优惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区服务以及教育文化体育卫生行业的中外企业，自开办之曰起，可减征或免征所得税一年；对为生产服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企业。自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一律减半征收。 利用自身土地、厂房兴办市场，从开业之曰起半年内免收工商管理费，半年后视经营情况低费起步。新办市场的税收可根据实际经营情况，在半年至一年内酌情予以照顾。各类市场视同城市基础设施建设，免征有关规费。 从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用，对项目的销售及经营大有作用。 5、城区商业消费分析 2001年，武汉市国民经济继续保持了快速健康发展的良好势头。城区居民收入水平稳步提高，消费结构不断优化，生活质量进一步提高。 根据政府统计：2001年城区居民人均收入为7305.04元，比上年增长8.1%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。 在市民的消费结构方面，主要表现为： 市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。 市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413.44元，比上年增长3.1%。 在服装消费支出增长迅速。 服装市场竞争激烈，2001年居民人均衣着支出570.87元，比上年上升8.8%，说明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。 居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势 二、武汉市商业物业市场环境分析 1、商业供应状况分析 分析： 武汉商铺销售主要以街铺为主。 从近年来武汉市商业用房的竣工面积来看，武汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量的8.5%（以2000年数据） 从商业竣工量来看，1998年的竣工量最低，而在1999年的竣工量在几年中达到最大，到2000年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商业开发竣工量增幅不大，是市场自然调节的结果。 2、商业销售状况分析 图例： 武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%（以2000年数据），以开发竣工量占开发量的8%来对比，说明商业面积在武汉无论是需求还是供应一直相对较为保守。 武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。 3、商业空置状况分析 图例： 分析： 从近年来武汉市商业用房的空置面积来看，武汉市商业用房的销售及经营压力仍较大。 从近几年来的商业面积空置量来看，近几年内的空置面积增长较大，说明商业面积的销售在武汉市存在的压力较大，投资者对投资商业物业的兴趣较弱。 分析： 武汉市商业用房竣工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%，说明商业用房市场仍继续处于低迷状态，短期内很难有大的改变。 分析： 从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。 从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。