中储粮大厦管理方案.doc

“中储粮”办公大楼 物 业 管 理 方 案（内部管理试行草拟版） 一、项目概况 由中央储备粮贵州分公司建设的“中储粮”办公楼位于贵阳市金阳新区 号。该办公楼共7层，总建筑面积约10300平方米。地下停车场总建筑面积 平方米；地下人防工程 平方米。 二、“中储粮”办公大楼的物业管理方案 根据“中储粮”办公大楼项目的实际情况，按照公司对“中储粮”总体管理方案计划，项目处按以下管理方案进行试行管理： （一）、管理处组织架构及人员配置 管理处设定人员编制在14人。管理处各类人员的配备，本着精干高效的原则，主要管理人员应身兼数职，认真、负责的为业主提供优质、高效的管理和服务。 （二）、制定“中储粮”物业管理整体工作方案 管理原则 （1）服务第一、管理从严的原则：  “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （2）专业管理与业主自治管理相结合的原则：  在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主和使用人（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （3）物管为主、多种经营的原则：  在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主和使用人（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。 2、管理办法 （1）实施全程物业管理，从业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 （2）成立大楼管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （3）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为大楼组建一支高素质的物业管理队伍。 （4）导入ISO9001质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。 （5）严格遵守《贵州省物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案。 三、物业管理服务项目 （一）公共服务项目 1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时值勤、消防和交通道路管理； 2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运； 3、大楼共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养； 5、室内公共场所绿化摆放养护； 6、对大厦的各类资料进行管理； 7、未装修房屋通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告； 9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、代订报刊、信件收发； 12、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费； 13、义务安全用电常识宣传。 （二）有偿专项服务项目 1、大厦内物品搬运； 2、机动车辆清洗： 3、提供小型商务会议场所及服务； 4、办公区域绿化供应及代为养护； 5、办公区域设备设施上门维修安装等； 6、代订车、船、机票； 7、代订代送饮用水。 四、具体方案 一、接管验收管理方案  为确保大楼的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序 （一）、管理内容： 1、了解物业建设的基本情况，与业主及时沟通，确定接管验收时间； 2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； 3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与业主、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； 5、与业主、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙； （2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类标识。 （二）管理措施： 1、组建接管验收小组，负责接管验收工