汽车嘉园-房产销售策划与管理.ppt

“汽车嘉园”房产 销售策划与管理 一个城市有很多表情 一个城市有很多中心 人民广场是上海的旅游中心 陆家嘴是上海的金融中心 张江是上海的高科技中心 谁将是上海生活、娱乐的中心呢？ ——在嘉定 在上海国际赛车场边 在汽车嘉园 CONTENTS 选址——嘉定 旅游城——“江南历史文化名城” 古树、古庙、古塔、古园、古镇与高楼大厦、别墅家园、时尚商街、动感赛场、科技园区交相辉映 科技城——科学卫星城 原子核、光学精密机械、硅酸盐、计算机、航天科技等一批国家级的高科技研究所和中试基地 汽车城 汽车研发制造、汽车贸易、汽车科教博览、汽车物流、汽车文化旅游和汽车服务等综合六大功能于一体。上海国际赛车场、同济汽车学院、上海汽车工业质检中心、上海二手车交易市场、汽车会展中心、汽车博物馆、汽车城大厦、汽车博览公园 选址 房型介绍 酒店式公寓 小高层 连体别墅 独立别墅 高层及商铺 项目总建筑面积约14万平方米，由精装小高层、高层、联体别墅、独立别墅和底层商铺组成；采用人车分流规划设计。恢弘于外，内敛神韵，彰显居住者的气质、素养。 房型选择多样，满足不同人士需求。 项目的前期策划 市场调查 项目特性分析 建筑规模与风格 建筑布局和结构 装修和设备 功能配置 物业管理 发展商背景 结论和建议 环境的综合分析 机会点 障碍点 机会点 房产价格的整体上扬，为项目实现预期的销售目标创造了条件 相对较弱的竞争环境 消费观念的不成熟，有一定的市场引导和操纵的空间 产品设计上相对有超前的优势 产品层次较多，适合各类消费者 障碍点 项目的地段位置距市区还有一段距离 地区处于发展阶段，很难吸引高层次的常住人口 周边商业、交通发展滞后 临近工业区，环境及交通问题 目标客户群 经济背景： 经济实力 行业特征 公司 家庭 文化背景： 推广方式 媒体选择 创意 表达方式 目标客户群 居住需要 爱好的趋向 综合因素的考虑 投资的选择 价格的定位 理论价格 成交价格 租金价格 价格策略 根据之前的市场调查以及客户群的定位，我们将进行多档次多阶段的开发。 因此价格也将是多跨度的。但总以而言会以高档用房为主。 各房型销售价格 此价格为网上各种信息整合 仅供参考 入市时机 因为工程量的浩大，所以一般选择分期开发。 因为定位的不尽相同，所以要针对不同类型客户群选择合适的入市时机。 销售阶段分期策略 入市策略 面临的困难： 对本案所在区域的认同感????????? 肩负塑造项目生态居住圈整体形象的艰巨任务 板块概念的明确 品牌形象在短时间树立????? 较高的价格得到认可 ——解决方法 解决方法 抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。?????? 造概念：本社区不仅仅是一个高尚生态住宅小区，而是创造了一个个性张扬的生活方式——时尚新颖的居住方式。 树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在上海开发的后续楼盘能积累品牌效应！ 广告策略 广告原则 服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。 强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。 强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。 不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。 广告方式 媒体： 居住需要——常规的电视、报刊广告、车载广告 个人偏好——网络、时尚类的杂志等 投资——房产、专业向的书刊杂志 频度： 依据开发的进度，入市的阶段而定 一般的，入市开盘前夕，频度最高，随后递减。。。 广告风格 自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中； 重点突出项目的各项优势； 注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴、时尚气息； 强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 最重要的是真对消费群选择亲和度最高的风格 卖点整合 项目适合炒作的概念。 楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。 实施步骤 策划期内前期推出产品形象广告 各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。 节假日、重大活动前推出促销广告。 把握时机进行公关活动，接触消费者。 积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。 成本费用控制 销售成本内容 （1）销售道具成本。如示范单位接待中心的设计及装修费用，模型设计及制作费用等。 （2）销售资料成