天津新湖香格里拉物业管理技术标书.doc

 天津新湖香格里拉物业管理技术标书 第一章 项目概况 位于天津市静海县开发区的“新湖·香格里拉”项目，是由天津新湖凯华投资有限公司投资开发的颇具地中海式别墅建筑风格的现代大型社区。四至范围为东自汇海道、天津凯华安达投资有限公司；西达聚海道、天津凯华奎恩投资有限公司；南接天津赛恩科技发展公司；新开北路，北靠津文公路景观带。总占地面积145058.96平方米，总规划建筑面积165533平方米，项目内含别墅和高层公寓两种住宅类型，共分两期开发，一期预计2010年竣工，总体预计2012年底竣工。其中一期别墅：分别为庭院式建筑面积10210.26平方米，联排式建筑面积18595.36平方米，合计户数为107户。二期别墅：分别为庭院式建筑面积12949.74平方米，联排式建筑面积为6704.64平方米，高层公寓建筑面积113073平方米，公建建筑面积4000平方米， 合计户数为1332户。总建筑面积为165533平方米，总户数为1439户。容积率：1.14，绿化率40%。剪力墙结构，建筑密度：30%。主要配套：会所：2260㎡，物业用房：430㎡，超市：1120㎡，居委会用房：50㎡。景观工程：水系面积1400㎡，深度800毫米，循环泵四台总功率30KW；公共照明总功率80KW；绿化面积58023㎡（乔木、灌木、草坪、无特别名贵树种）。高层二次供水设施设备：水泵共两台，一备一用7.5KW/台。消防设施设备：水泵共四台，二备二用18.5KW/台。高层电梯数量：30部，功率11KW/部。地下车库参数：面积28525㎡，可用车位815个。其它配套：垃圾中转站一处80㎡，公厕2处60㎡（由环保部门接管处理）。项目具备高智能化配套设施：可视对讲系统、家庭防盗系统、智能化车辆管理系统、宽带网络系统、有线电视系统、社区背景音乐系统。 第二章 物业管理服务的总体构想 由于“新湖·香格里拉”项目是一个综合性的高档项目，具有设计超前、规划到位、布局合理、配套齐全、道路交通体系清晰、通过环路串接，使之既相互独立，又相互协调。楼盘秉承铸就城市经典的理念，融合地中海别墅风格建筑，以舒适宜人的视角，诠释了名门世家的居住梦想。突出了人与自然和谐相处的居住特点，集多种优势于一体，融合了各种高品质元素，尤其在为提升城市品位和优化人居环境方面起到表率和领军作用。100项服务： 细致可靠的24小时公共秩序维护服务。充分利用好红外线报警系统，中央闭路电视监控系统，可视对讲系统和消防报警系统。 绿色环保服务。从楼内石材的清洗到院内环境的保洁及水体的日常管养，配合整体项目的特点，使之处处如回归自然。 　　园区维修人员每天对公共设施设备进行巡逻，发现问题及时处理，保证24小时随叫随到作好保修工作。 　　电梯24小时正常运行，安全，无事故。 生活服务、健康服务、旅游服务、绿化服务、公共秩序维护服务、车辆服务、商务服务、教育服务、维修服务、装修服务、家政服务、搬运服务、租赁服务、保健服务、幼儿服务等无微不至的管家式服务让业主充分享受“舒适、尊贵、优雅”的生活环境和工作环境。 2拟采取的管理模式 居住“新湖·香格里拉”中，不仅提高了业主的生活质量，也改变了业主们生活观念和生活方式。物业管理服务也将用现代化的管理服务观念、管理服务机构、管理服务手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。 (1)、机构设置 我公司拟成立“新湖·香格里拉”项目物业管理服务中心”（以下简称管服务中心），实行公司领导下的项目经理负责制，采用垂直领导方式。力求人员精干、一专多能；力求权利集中、责任明确、命令统一、联系简捷、工作高效。（见图二） （图二） (2)、运作机制 物业服务中心在内部管理上采取将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，保证形成有效控制的管理活动。（见图三） 项目经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、纠正、总结。在日常管理中，力争每件事都要程序化，一丝不苟、环环相扣，从根本上保证服务质量。 （图三） (3)、激励机制 激励是服务中心内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得最大的经济效益和社会效益。（见图四） 激励机制示意图 激励机制 工资福利机制 奖惩机制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制 （图 四） （1）工资福利机制重在考核，管理人员缩小固定部分工资，加大浮动部分工资，操作员工适量考虑浮动工资比例。激励员工优质服务创造业绩和发扬团结向上的团队精神。 （2）激励机制坚持以表扬为主