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荆门市二手房市场调查分析 口卢红敏 何 丽 荆门市房地产是众多行业中发展速度 仍然是以其理论的评估价为计税依据，这就 最快的行业之一，同国内的整个经济形势一 存在着明显的不合理，据我们在本市一家拍 样，成为拉动内需的主要产业，号陕速增长的 卖企业了解，某宗房产，经房管局下设评估机 商品房销售相比，二手房市场的发展相对滞 构评定为19．40万元，法院委托拍卖，公告以 后，以北京为例，人均交易量也不过是 1m， 后两次均没有成交，经履行法定程序后，实行 我市二手房交易量为人均不到0．5m，二手 二次降价后，最后以13万元成交，应该是拍 房市场不活跃，已严重影响了城市的定位发 卖本身就有其发现市场价值的功能，通过 展，我市的“十一五”经济计划制定后，资深 “公开、公平、公正”的交易，那么市场的认可 人士将荆门的发展从产业结构定位为一种服 价值也就是13万元，而在实际办理过户中， 务业全面发展，重点突出的物流枢纽城市，特 缴纳了交易手续费3224元、评估费970元、 别提到就是激活房地产的二级市场，进一步 测绘费879元、产权登记费220元、契税7787 减轻交易双方的负担，大力发展房地产中介， 元、营业税10708元、印花税5元、合计23798 提高物业管理水平，而我市的实际状况是： 元，占整个房价的18％，而营业税、契税的计 一 、二手房过户费用高，妨碍了正常的交易 税依据均是以评估价计税，我们不说评估只 二手房主要分存量住房和非住宅房屋， 是一种理论评定估算，但真正实行市场变现 存量住房在办理过户费中，买方直接涉及到 后，就应该认可其交易价格而不能只凭某些 手续费(转让双方各承担50％)、测绘费、房 职能部门说了算。 屋所有权转移登记费、档案整理费、契税、印 二、交易不透明。房地产管理部门信用丧失 花税，由卖方承担的是手续费、评估费，非住 同样一幢二手房，面积相等，交费却不一 宅房屋在办理过户费中买方同样涉及到手续 样，因为非对称信息的存在，荆门城区的房价 费、测绘费、所有权转让登记费、档案管理费、 各地段究竟是一种什么样的状态，普通老百 契税、印花税，由卖方承担的则是评估费、营 姓并不清楚，用一句老百姓的话来形容是 业税及附加、个人所得税等，而有些费用在实 “瞎子买，瞎子卖，还有瞎子等着在”，因为它 际办理过户中属于重复收费，比如某存量住 并没有公开市场参考价以供参照，均是凭自 房经过确权后，已办理了房屋所有权证，但只 己的感觉，房地产部门的交易情况对于普通 要是交易，就会涉及到测绘费，同样的标的， 交易者来说并不清楚，收费的随意性和收缩 位置及其它并没有发生转移和改变，第一次 性很大。 的确权也是房管部门确定的，过户还有必要 三、乱收费导致私自交易。引发民事纠纷 再次确权和交费吗?另外就是契税基数的确 房屋属于不动产，其所有权的转移必须 定，按照国家规定，契税应该是按实际成交价 在登记过户后才转移，由于过户费用较高，现 收取，为了避免私下交易，偷逃国家税费，设 在部分购房者已绕开过户登记这一关，直接 定以中介评估的价格为参考依据，但是当一 将买卖合同到有关公证部门进行公证，据我 宗执行的房地产通过公告，公开进行拍卖实 们调查了解，公证它只是证明一种买卖关系 现市场交易后的价格却不被房管部门认可， 的存在，它并不能代表法定的权属变更，中 一 2】一 国城市房地产管理法》第60条第三款规定， 或权利方面的瑕疵并不作了解，也不给要购 房地产转让或变更时，应向县级以上地方人 买者作详细说明，服务仅仅只停留在简单的 民政府房产管理局部门申请房产变更登记。 牵线搭桥上，而且信息转播手段也相对滞后， 因此一旦房屋的所有权人将房地产转卖给第 只是在中介机构的门口用宣传栏发个简单信 三人，且善意取得的第三人又将房地产进行 息，信息更新也慢，万一出现纠纷，也是采取 权属变更登记后，就势必会影响原来买房者 拖延和不予理睬，没有高质量的服务，必然使 的利益，引发