中国商业地产的融资模式研究.pdf

研究题目： 中国商业地产的融资模式研究 课题组成员：清华大学：王默 焦军 吴桐 方圆 人民大学：陈黎 研究内容： 一、 我国商业地产的发展现状及特点 1 二、 我国商业地产对资金的要求及目前的融资途经5 三、 境外商业地产的融资模式分析 6 四、 我国商业地产证券化的可行性分析8 五、 我国商业地产的REITS之路 13 六、 中海商业地产的融资建议18 一、 我国商业地产的发展现状及特点 1． 我国商业地产的发展现状 虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，但中国城市化进程的加速和 CPI 的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业 地产，无论是短期还是长期均带来了巨大的机遇和成长空间，但成长的烦恼也如 影相随，特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点，行业或者企 业成长中存在的问题都值得关注和研究。 2007 年全社会城镇固定资产累计投资额 117413 亿元，增长 25.8% ，增速稳 定。房地产开发投资增长进一步加快，2007 年全年完成 25280 亿元，增长 30.2%， 高出同期城镇固定资产投资增长率 4.4 个百分点，增速上升 7.4 个百分点，远高 于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为 21.5% 。 2008 年 1-2 月全国房地产投资完成 2374 亿元，占第三产业投资的比重为 50.3%，同比上升 3.9 个百分点。房地产投资同比增长 32.9%，增幅提高 8.6 个百 分点。2008 年 2 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.9%，涨幅 比 1 月低 0.4 个百分点；环比上涨 0.2%，涨幅比 1 月低 0.1 个百分点。 2007 年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是 2775.56 亿元，同比增长 17.9%，连续三年保持在 17%左右，这与当年消费品零 售总额同比 16.8%的增长幅度非常接近。2007 年中国商业地产行业还有两个特 点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对 平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以 2007 年投资额增幅为例，北京 略高于 10%，上海为 2.5% ，天津则为 78% 。这是因为北京奥运预期提前消化， 上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。 2 ． 我国商业地产的发展特点 我国商业房地产的发展呈现着如下的趋势和特点： (1) 未来商业地产的竞争除了地段、价格和品牌的竞争外，更是服务细节和 文化的竞争。 同质化严重，加强了招商与运营的压力。一是指建筑形象千城一面，二是指 商家和品牌资源重复率高达 50% 以上，缺少差异化和特色化，新品牌和民族品牌 匮乏，需要引进一些尚未进入中国和地区的国际特别亚洲品牌，同时要加大力度 培养本土名牌，通过商业设计尤其是室内设计表现和传达分层消费的场所精神和 特质需求，未来的竞争除了地段、价格和商品(牌) 的竞争外，更是服务细节和文 化的竞争。 (2) 城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式。 城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式，一是城 市综合体无论从建筑体量、标志形象、产品组合、业态分布、客群构成和投资模 1 式等方面都最符合城市中心型商业发展的要求，同时还满足了政府、投资商、消 费者和投资客等多方面的需求，尤其是住宅和写字搂等销售产品的短期现金流可 以平衡开发商短期和长期资金的困境，解决持有性物业的长期和战略发展的问 题。而区域购物中心如主力店、大卖场、中低挡无疑将是中国城市化加速期(40% 以上) 、大盘郊区化和城镇化的主体商业类型。 (3) 特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征。 特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征，同时也代 表一个城市的消费水平和消费时尚，特色主要体现本土化、主题化和集约化，所 谓高端主要显示国际化和都市化的程度，不是绝对的高端而是相对的高端。这一 切的成功来源于一个强大实力企业的专业运作，目前专业运作的企业并不鲜见。 (4) 复合型人才与专业性人才是商业地产人才两大主要类型 商业地产的人才黑洞将长时间的存在，跨界、总量少、专业粗、周期短、