JD01-财润鹊桥五星级酒店5A甲级写字楼项目可行性研究.pdf

财润鹊桥酒店写字楼项目 可 行 性 研 究 报 告 书 广东财润投资有限公司 二○○七年九月三十日 目 录 前 言 4 1 项目简介 4 1.1 建设地点 4 1.2 项目现状 4 1.3 项目总体规划要求4 1.4 项目建筑面积指标5 2 项目法人概况 5 3 编制依据 5 4 项目建设的必要性 6 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益6 5 主要经济技术指标 6 第一部分 鹊桥五星级酒店8 1 目前广州五星级酒店的运作情况8 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划14 3.1 定位五星级酒店的标准要求14 3.1.1 酒店总体基本要求14 3.1.2 酒店接待大厅基本要求14 3.1.3 客房基本要求 15 3.1.4 餐饮基本要求 16 3.1.5 公共区域基本要求16 3.1.6 选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）17 3.2 定位五星级酒店的规划20 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算22 4.1 测算基础 22 4.1.1 本五星级酒店物业面积构成：22 4.1.2 投资成本（以下投资成本未计算财务成本）22 4.1.3 酒店运营成本 25 4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算25 4.2 计算结果 26 4.2.1 客房年收入约 26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入26 4.2.3 娱乐休闲收入 27 5 本项目定位五星级酒店收益测算29 5.1 成本合计 29 5.2 年收益额（税后）29 5.3 总成本回收共需年数29 第二部分 5A 甲级写字楼30 1 1 广州写字楼发展历程30 1.1 写字楼紧缺期：1993-1997 年 30 1.2 写字楼消化期：1997-2000 年 30 1.3 写字楼调整期：2001-2004 年 31 1.4 写字楼快速增长期：2005 年至今31 2 广州市区写字楼市场分析32 2.1 广州四大写字楼区域介绍32 2.1.1 大环市东商务区 32 2.2.2 天河北商务区 32 2.1.3 珠江新城商务区（CBD ）32 2.1.4 琶洲商务区 33 2.2 广州市写字楼市场发展分析33 3 天河区写字楼市场分析35 3.1 分布特征 36 3.2 价格特征 36 3.3 成交特征 37 4 东莞庄项目周边写字楼市场分析40 4.