龙都新苑二期营销推广报告.doc

目录： 第一部分 市场研究分析……………………………………………………………………………………………03 市场现状分析 产品增量分析 区域市场及竞争楼盘分析 第二部分 项目营销策略……………………………………………………………………………………………13 市场营销导向 推广渠道拟定 营销推广手段 推盘策略 价格策略 定价原则 付款方式建议 宣传包装建议 形象包装 销售中心包装 样板房 二期建筑立面建议 SP策略 第三部分 广告推广计划…………………………………………………………………………………………25 背景导入 媒体策略 广告、媒体、辅销用品预算表 第四部分 总体销售计划…………………………………………………………………………………………33 销售阶段的划分 准备期的销售策划 引导期的销售计划 公开期的销售计划 强销期的销售计划 持续期的销售策划 报告书关键点 现场销售中心设立 独特的营销推广手段 外立面建议 SP策略 正文： 第一部分 市场研究分析 市场现状分析 （一）宏观状况市场 1、市场现状 自2000年年初，我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、持久的增长通道，至去年，中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃，如今房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影，走出了低谷，呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。去年，国家政策不断完善，经济形势普遍看好，使房地产市场保持着比较活跃的态势。 高房价成了的茶余饭后的热门话题。 尽管2005年以来国家出台了一系列组合拳式的宏观调控措施以限制房价飞快上涨，然而2006年全国的房价依然不断上升。统计显示，2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点。与此同时，全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，加快0.9个百分点。　　业内人士认为，由于目前中国的房价仍然在高位运行，2007年房地产宏观调控也会继续深入，从2007年伊始土地增值税清算政策的公布来看，今年中央对房地产市场的宏观调控将从金融、土地、税收等方面继续深入。国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。保护土地工作应特别禁止别墅类开发建低价房成考核地方政府硬指标 2006年市场特征 发展商力从专业与市场角度进行项目市场定位、产品设计，注重产品的个性与竞争力，重视公司形象与品牌的维护与建立。更加重视营销策划，或加强自身的营销策划实力，或寻求适合自己的营销代理公司，已经开始注重“全程营销策划”，使得开发减少许多盲目性。 ⑵规模化开发、品牌化经营趋势突显。 诸城著名的几家实力型开发公司如鲁班、正大、中天、鑫城等公司所开发的项目不但规模大且起点高，定会令诸城的市场开发在短期内实现质的飞跃，并将带动整个市场的发展与繁荣。另外，几家外地的地产公司加入诸城市场大型地产项目开发，有望推进诸城房地产市场规模化运作、品牌化经营的发展，提升整个行业水平。 ⑶土地供应量持续放大，土地成本有所提升。 为规范诸城房地产市场，建立公平、公正与合理的土地市场，诸城市政府按市场规则，以市场竞标的方式供应土地。开发商更加专业与市场化，致使土地价格更加市场化，避免以住“关系地价”的低廉性，有利于房地产业的正常发展与繁荣。 ⑷物业管理水平有了很大提高 随着消费者居住理念的更新，消费者对物业管理服务提出了更多要求，从而市场亦出现了诸多专业物业管理公司，大力加强学习与交流，提高水平，从而使诸城的物业管理水平有较大的发展。 产品增量分析 从2006年的土地出让情况分析： 2006年的土地出让面积是106.8万㎡，其中12月份的土地出让面积占全年41%；与近几年相比土地出让面积突然增大； 从12月份的土地出让形式角度看，基本全部是挂牌出让；唯繁荣路东段南侧（原诸城市兴贸玉米开发有限公司）地块由新天地房地产以92万/亩的高价以拍卖形式竟得；土地市场虽不够活跃，但大部分名花有主；人民路1号（原龙昌粉末冶金有限公司用地）以93万元/亩的最高价格刷土地出让史上的新纪录； 从出让土地性质角度看，基本是旧房拆迁和转用土地；诸城市政府依然把城区作为了房地产发展的主要区域； 全年出让土地中大部分为住宅用地，按推测，两年内将会有几千套普通商品房推向市场，市场竞争格局将发生很大变化，高素质楼盘、专业的营销队伍、有实力的开发商将得到市场的认可。 区域市场及竞争楼盘分析 在售项目分析 龙都东苑 投资商：诸城市华都置业有限公司诸城市华都置业有限公司17000米22006-10-1 入住时间：2007-10-1 价格：1900元/㎡ 销售率：80% 物业公司：诸城市正大物业公司0.25元/平方米楼盘地址:?市