成都剑门路项目前期策划方案.ppt

三、案名选择： 建议案名： 新城： 对开发公司品牌的强调，寓意着项目地段涪城区与高新区交界处、一座新城、一个全新的开始，充分体现了我们的主定位语：小户型·大配套。 优家： 一处优秀、优质、优品的家，从谐音的角度来说优家和理解为：优+ 新城优家 艺境花舍 雅苑 西雅园 博雅园 名士阁 山郡 备选名 四、项目总体定位语： 新城优家 ——小户型 · 大配套 五、项目形象定位主广告语： 精致生活、格调社区 六、目标消费群体定位 1、绵阳同类楼盘项目消费人群分析 ◇绵阳同类楼盘项目客户群特征总结： ◇以项目周边覆盖区域客户为主，20%左右的客户为郊县及外地人士； ◇以自住为主，追求生活便利，大部分是初次置业，对价格最为敏感； ◇年龄主要以青、壮年为主； ◇对开发商信誉、品牌重视程度一般； 2、本案目标客户群定位 A、项目吸引目标客户群的核心特征 ◇价格：项目户型总价低； ◇区域：本案区域内企、事业单位较多； ◇配套：本案周边生活配套较为完善； 从项目的特质来看，项目吸引消费者的特质基本与消费者的要求相符合， 项目具有吸引目标消费客户的特质。 B、项目目标客户群来源定位 绵阳高新区企事业单位职工、花园市场经营小生意私营主为主，外地及绵阳郊县客户为辅 C、项目目标客户群职业定位 以周边企业职工、事业单位基层年轻人、 做小生意私营业主、经营小生意个体工商户等 D、项目目标客户群细部特征 ◇从年龄来看：本案目标客户群年龄大部分在25—35岁和50-60岁之间； ◇从收入来看：家庭年收入3-5万元左右； ◇从学历来看：中专、大专文凭为主，学历普遍中等； ◇从置业来看：大部分为初次置业； 第五部分：设计任务书 第一部分：项目概况 1、地理位置 项目详细地址为涪城区，剑门路西段双碑内燃机厂对面，处于绵阳城区西部，高新区成绵路以北，紧邻国家级高新区及绵阳科创园区，属于三区交界的地段，总占地约17.98亩。 2、周边状况 项目东邻龙祥苑 、浣花溪酒店、827厂区、标志汽车销售中心；南临绵新路、双碑集团、双碑物流中心；双碑石材厂；北临827厂区。其中地块以东人口密度相对较大，周边主要以机动车修理和汽车配件低级商家为主，周边人口素质较低，基本配套生活配套缺乏，该区域周边以居名自建房以及厂房为主，其视觉效果极差。 3、地块现状 地块呈规则反向“L”型，沿东西向分布，项目地块目前为一处垃圾收容站，环境“脏、乱、差”。地块由南至北呈现三级规则坎坡地形，最低点与最高点高差24.95米，地块北沿线临827厂区为高坎地形，2-3亩土地基本无利用价值。地块中基本无自然植被可以利用，地块内部建筑物较少（基本以全部拆迁）。 ? 4、周边市场状况 项目周边主要以多层低端产品供给为主，居住品质偏低。绵阳市政府搬迁一定程度上促使了该区域房地产的发展和价格涨幅。 第二部分：项目定位 １、项目优劣势分析 优势： 项目基本无任何自然优势，主要优势存在于开发商自身开放性眼光，选择专业公司提前进入；设计适销对路的精致产品。 开发公司具有一支专业的设计施工管理团队； 小区域内基本无竞争对手，该区域有一定市场空挡； 劣势： 区域缺少靓点无法吸引城区消费群体，对价格冲击较大 坎坡地形，地块不规则，整体规划难度较大，且部分土地无法利用； 地块周边被低档住宅阻挡，不利于项目形象包装； 项目所在地公交系统尚不发达，线路单一仅11路、18路两路公交车； 周边生活氛围较差，不利于引导消费群体住宅消费； ２、市场现状阐述： ◆2006年绵阳绵阳房产时常可谓是“高歌猛进”，在售楼盘全面开花。不可否认2006年全面商品房供应量仅78万平方米，帮助了很多开发商。但是2007年将是一个“诸侯混战”的动乱之年，高于同期50%的市场供应将是一个绝对挑战。 ◆2007年“挑战”的同时，背后却孕育着一个莫大的市场机遇。2006年大量消费者因无法购买到自己心怡的住宅，或因价格涨幅过大持币观望，最终价格回落的期望落空，2007年将毫不犹豫入市购房。 ◆本项目位于涪城区和高新区交汇处，但从城市房地产板块而言，具备两个板块的双重属性。一方面能够有高新区的基本配套支持，另一方面，也具备涪城区的城市资源。 ◆周边生活配套缺乏，生活氛围较差，无中高端产品支撑条件。 消费群体主要以周边消费群体以及高新片区中低端消费群体为主，预计周边消费群体可能达到该项目消费群体的40%以上。 ◆周边消费群主要以工薪阶层及来绵落户经商小个体商贩为主，消费能力有限，对住宅功能较为关注。 ◆周边畅销住宅主要集中在二房（70—90平米）、三房（100—120平米），主要以满足功能型为主，享受型户型因总价受限反应并不