绵阳市城北花园启动区项目策划全案.docVIP

城北花园启动区项目 策划(实施)全案 （草） 西御房地产开发公司 2007年9月28日 定位及方向 产品定位 集花卉苗木种植交易、外埠名贵花卉引种培育、盆景花鸟奇石会展、购物休闲、综合旅游服务接待等功能为一体的大型综合性生态公园。 经营理念及思路 总体划分为三大功能区域： ▲旅游服务接待中心 九环旅游线上功能最齐、规模最大、档次最高的综合性旅游 服务接待中心（汽车旅馆、餐饮娱乐、购物休闲、车辆维护）。 ▲花卉苗木种植区 名贵花卉苗木种植及交易、外埠稀有名贵花卉苗木适培基地、 星级农家乐、观光休闲。 ▲ 大棚种植区 苗木育种培育、花卉种植销售、稀有名贵蔬菜种植销售、观光休闲。 （以上三大功能区经营模式、赢利模式设计方案另案提交） （三）经营发展方向 1、针对九环线外地游客、绵阳本地游客，打造一流的综合性旅游服务接待中心； 2、依托绵阳市场，辐射周边地区市场，形成川西北最大的包含花鸟、奇石、宠物、古玩字画、生态会展等内容的综合性交易中心； 3、高起点，参照成都三圣花乡模式，打造绵阳高档次星级农家乐。 我们所拥有的条件 □项目规模大（2500亩），有利于形成规模效应； □区域环境良好。龙门尚属代开发区域，地处九环线交通节点； □交通状况良好。紧邻绵江快速通道； □政治环境良好，镇、区两级政府支持力度大； □宏观市场情况良好。绵阳地区三产水平相对较低，市场发展空间大； □启动区选择高起点，有利于抢占市场先机。 我们所面临的问题 □项目区地处龙门镇，远离市区，人气、商气不足，短期内难聚人气。 □青苗附着物赔付金额及租金较高，致使前期开发成本较高； □当地村民阻力大，工作推进速度较慢； □必需的资金，到位情况不理想，延缓了工作进程。 须解决的问题 （一）产品策略 【】【】△第一阶段：筹备期（07年8月12日～～～～△第二阶段：公开宣传期（07年9月13～～～～～～【】～△、绵江产业带上大型的苗木花卉种植交易中心。 △、新型的大型现代农业示范区。 △、集花卉苗木观赏交易、古玩字画、花鸟奇石、餐饮住宿、休闲娱乐等多功能为一体，川西北为宜。 △、自绵阳市区驾车、只需一刻钟。 △、2600亩全面启动。 公共传播：各类媒体广告和新闻报道同时展开，对各种广告效果进行评估，调整宣传方案。 印刷媒体：各类看板、图片制作完成，户外路牌广告完工，适时 担当起吸引客户、招商解说的任务。 促销活动：举行招商说明会，先期前三名入场商家、企业，现金幸运大抽奖活动（中将款项冲抵足劲）。 业务配合：人员招商活动全明展开。现场促销、人员拜访、电话追踪、直接邮递DM. 热租期 执行时间：与价格策略同步。 主要任务：正式公开招商，营造招商热租氛围，创造业绩。 广告重点：各类媒体广告形成立体攻势，招徕有意向入驻的商家，促使成交。 △、全新的经营理念和经营模式，凸现无限商机。 △、230亩巨型生态型休闲中心，休闲娱乐新去处。 ……. 公共传播：各类媒体广告强度、频率和密度达到峰值。即使评估广告效果，视情况调整运作。 印刷媒体：印刷媒体广泛传播。 户外媒体：视情况可增加充气拱门、气球、路牌等户外媒体，视广告主体修正即使更改。 促销活动：在服务接待中心开工时，举行奠基仪式，配合整体广告计划，再度刺激热租高潮，同时为后续项目打下伏笔。 人员配合：高强度广告攻势下的人员推广和促销活动。现场促销、人员拜访、电话跟踪、邮递海报、夹报派送等。 持续期 执行时间：与价格策略同步。 主要任务：针对启动区剩余宗地强力推广。为后续项目招商打下坚实基础。 广告重点：分析前期广告诉求和卖点的把握及效果，择优推广宣传。 △、热烈欢迎XXX商家、企业进驻城北花园。 △、启动区招商即将结束，拟于X年X月X日正式开园迎客。 …… 公共传播：各类媒体密度、强度逐渐减弱，核心诉求调整为后续项目内容，视具体情况弹性运作。 印刷媒体：设计制作赠与入住商家的贺卡、欢迎新等，附城北花园相关管理规定及物管制度等。 业务配合：适量的平面媒体广告和针对性强的人员推广。 促销活动：商家联谊会成立大会。籍此进一步扩大城北花园影响力，为后续项目招商奠定基础。 【】【】□在圈出范围内先期筑建喷泉景观，突出“生态型”特点，以吸应来访者、助长气势。该喷泉可考虑为永久性建筑，不再拆除。 □设停车处，平整地面，划出停车线。 □多设置绿色植物花草，形成绿茵遍地、生机盎然的感觉。 □在旅游