济南燕山新区居住区土地开发前期策划.docVIP

燕山新区居住区土地开发前期策划 （奥体新都综合居住区） 目 录 1、项目地块开发背景 2、地块基本情况 3、项目地块开发环境分析 3.1项目地块环境条件项目地块的优劣分析济南市房地产市场现状及发展趋势济南市房地产消费需求特征分析???东部房地产供给现状及未来发展方向项目规划设计建议建筑类型分布产品的建议对启动地块的规划设计的策划对一二期地块的引导性的策划 10、土地出让流程及收益评估 10.1土地出让流程 10.2土地出让总收益计算（依据土地分类及基准地价根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。 新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。地块环境条件“三横六纵”道路交通网东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路 ，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。　　山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区，南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。 作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政生活2、项目地块的优劣分析阻碍形象的塑造和提升 机会（O） 1地块处于重点开发区域，开发热度对促进作用；土地成本低，盈利空间；济南东部地理环境优越、交通便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，东部毫无疑问将是济南未来发展的重中之重，东部也必将成为济南新的城市名片。得天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者。 研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为 75%、50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还是吸引了大部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必然结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展，而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。特别是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区，如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间发展战略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。 4.1??? 济南市房地产