北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书.doc

规 划 设 计 任 务 书 项目名称：温榆河项目（暂名） 项目地点：北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边 建设单位：北京首发房地产有限公司 【】 目录： §1 项目概况 基地情况 气候及土壤资料 基地社会概况及分析 规划要求 市政管线 §2 市场定位及产品建议 市场定位 项目产品建议 §3 概念分析研究结论 概念设计研究方案简述 设计目标 规划方面的结论 §4 方案设计中需要解决的问题 规划方面的问题 技术方面的问题 §5 设计成果文件要求 §6 基础资料 项目地块红线图（AUTOCAD电子文件） 项目地块照片（电子文件） 概念设计方案总图 §1 项目概况 一、基地情况 1． 用地地点 本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。 区域位置图 宗地位置示意图 2． 周边道路 东侧：建设中的京承高速公路，出入小区规划有二进一出共三个出入口； 北侧：规划路； 西侧：规划路 南侧：规划滨河路 其中西、北、南侧的现状道路均为区县级及村镇级道路，道路档次及通行能力较差。建成后将成为本项目住户出行的主要交通线路。3． 周边环境 本项目位于规划空港城、北七家镇、小汤山镇的大东流组团、高丽营镇中间，周边以自然村落和耕地为主。东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；著名的温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧各200米宽城市绿化带，整个基地被苍翠与碧水拥抱，环境清雅优美。 但是温榆河是地上河，受高差影响，有临河无水景的缺点 4. 用地面积 规划用地143.9公顷；建设用地约100.14公顷； 5. 基地简况 本项目基地形状为“L”型，基地内的规划“丁”字形市政道路，将整个基地划分为B区（位于用地东南部）、C区（位于用地西南部）、D区（位于用地北部）三块，及位于用地东南角的A区。 6. 地理概况 周边自然资源十分丰厚，区内现状地貌为农田与耕地，缺乏可保留的自然植被，小区内以人工造景为主，毗邻温榆河水系，外围拥有大面积原生植被、大量成树，外环境较为有利。 二．气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。 原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合植物生长 三． 基地社会概况及分析 3．1 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。 3．2 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。 四．规划要求 容积率: 0.4 限高：A、B地块限高 12 米 C、D地块限高 9 米 五 市政管线 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给 绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给 雨水：经调蓄后排入温榆河 污水：采用分散的小型处理装置为中水 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热 供电：引自北七家110千伏变电站 燃气：采用天然气，引自北七家调压站 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理 温泉：自打温泉井两口，日出水量800吨。 地块周围现没有可接入市政管线。 §2． 市场定位和产品建议 一． 市场定位 1．项目总体定位 项目市场定位 市场形象定位 全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园 全功能休闲概念——商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲； 原生态别墅公园——别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力，公园生活主要指环境，以建筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区； 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。 产品档次定位 规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇。（独立house均价10000元/平方米，联排均价7000元/平方米） 产品功能定位 作为100万平方米的大社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，独立house是产品最基本的定位，产品的个性与主题。每一期产品的形势的主题，温泉、森林或者运动 1．最终用途 购买本产品的最终用途 第一居所：满足高品质的生活需求 第二居所：家以外的私人专属居所 心理的满足：拥有某种特定的身份标签 投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报 2．地理细分 客户的地区分布 北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士 3．人口细分 年龄、生命周期 性格、职业 收入、教育、社会阶层 信仰