房地产开发业务征收企业所得税政策.ppt

房地产开发业务征收企业所得税政策 北京市地税局企业所得税管理处 政策出台的背景 由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导致其在企业所得税征收管理上存在以下问题： 1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标准 3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2003〕83号 ，但在执行中也未难很好解决上述问题，所以总局重新下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 》 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 采取预售方式销售开发品，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 （一）预计计税毛利率的确定： 1、经济适用房项目不得低于3% ；（我市暂定为6%） 2、非经济适用房开发项目按项目所在地不同分为不得低于20％、15%和10%等三个最低档次。 我市采用20％的计税毛利率 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 （二）预售收入的确认 1、范围：房地产开发企业在取得预售许可证后，通过预售开发产品而取得的全部收入 2、时间：收到款项的当天或银行按揭到帐的当天 （三）预售收入预计毛利额的申报 1、年度汇缴时，调整表36行反映 2、季度预缴时，通过纳税调增行反映 完工开发产品的税务处理 （一）开发产品完工 的三个条件 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 完工开发产品的税务处理 （二）开发产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有权 进行调整 操作实例 某房地产开发企业2003年开工A项目，04年已正常销售，实现销售收入1000万元，缴纳流转税金55万元，期间费用50万元，销售成本700万元；04年开工B项目当年不具备完工条件实现预售收入200万元，缴纳流转税金 11万元。 不考虑其它纳税调整因素，04年企业所得税计算如下： 利润=1000- 50-700-（55+11）=184万元 应纳税所得额= 184+200×20%=224万元 操作实例 05年B项目具备完工条件，同期另对外销售实现收入2000万元，缴纳流转税金110万元，销售成本1500万元，另将04年预售收入确认为当期收入，结转销售成本150万元，05年期间费用60万元。 不考虑其它纳税调整因素，05年企业所得税计算如下： 利润=（2000+200）- 60-110-（1500+150）=380万元 应纳税所得额= 380-200×20%=340万元 完工开发产品的税务处理 （三）结转收入时的备案 1、开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 2、备案的内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况备案表》（一）、（二） 完工开发产品的税务处理 （四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 完工开发产品的税务处理 （五）开发产品销售收入确认的时间和金额 １．一次性全额收款方式，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2、分期收款方式，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 3、银行按揭方式，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 完工开发产品的税务处理 ４．委托销售方式 （1）支付手续费方式，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清