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房地产概论 前言 房地产绑架了中国的宏观经济 大量的产业资本流入房地产 房地产成为了居民主要财产 “地王”“房奴”等词已成为各种媒体的热点新闻 一切的一切都说明一个问题：房地产已成为我们中国人生活中不可或缺物质 为什么会出现这种经济现象呢？ 为什么那么多老百姓会成为“房奴”呢？ 就让我们从什么是房地产讲起吧！ 第一章 房地产的基本概念与属性特征 什么是房地产 房地产是房产和地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 所谓商品简单的理解就是可以买卖交易，所以只有可以买卖交易的土地使用权和房屋才能理解为房地产。 房地产是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用土地的总称。 在我国所有制关系下---公有、私有等多种所有制关系并存 房地产可以是国有财产也可以是私有财产；但土地是国有的。 房地产是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由此所衍生的权利。 土地使用权和房屋所有权 房地产是商品，房地产是财产，房地产是权利 房地产又被称为“不动产”和“物业” 房地产属性 物质属性 土地 土地是房地产最基本的形式； 土地尽管是自然资源但它具有商品属性，即土地使用权可以买卖交易； 房地产中的土地是指国有建设用地 建设用地受到使用性质、规划条件等限制 房屋（建筑物） 房地产的核心产品 从形态上来说---不同的用途对应不同的房屋 从功能上来说---能满足需要 从美观上来说---做好规划和设计 房屋附属设施 房屋的一个部分，不可缺少的（必须）一个部分（比如供水供电通讯等） 房屋（核心产品）的外延，能使房屋产生高附加价值（比如景观、服务设施、高端设施等） 土地和房屋有机构成房地产这个产品 商品属性 房地产商品属性体现在房地产权属的商品性，可以通过租赁、买卖、交换等方式进行交易。 土地使用权的商品属性 1987年11月13日，新华社消息，我国的土地使用制度开始进行改革——实行土地有偿使用制度，并允许使用权有偿转让，使它真正按照其他商品的属性进入市场，国家已批准上海、天津、深圳、广州和海南岛正式进行土地有偿使用试点 下图为1987年12月1日骆锦星(前)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍” 1988年4月12日，《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。 我国国有土地使用权通过土地使用权的出让和转让完成交易，但有时间的规定：70年、50年、40年，不同土地用途时间不同。（祥见第三章） 房屋的商品属性 体现在房屋的所有权和使用权的交易；市场上表现最多的是房屋所有权的交易。 房屋所有权的交易一般和土地使用权的交易同时进行；即土地使用权要随着房屋所用权的转移而转移。 房地产特征 土地特征 稀缺性---不可再生 不可移动性 多用途性---建设用地、非建设用地；就建设用地也有工业、商业、住宅、道路、绿化等用地。 累积资本---连续不断地合理投资，使土地的价值不断增加，从而产生土地的级差收益。 房屋的特征 不可移动性 耐久性 收益递减性----体现在“折旧”：经济折旧、功能折旧、物质折旧 多用途性---工业用房、商业用房、住宅用房等 土地和房屋联系与区别 两者是不同主体却又是不能分离的两主体，两者的有机结合构成了所谓的房地产。最能体现的是多用途性---房屋的用途必须与土地的用途（使用性质）完全一致。 两者的区别在于收益递减性和资本积累的不同。所以房地产的增值一般是指土地的增值。 综合来看房地产有以下特征 位置的不可移动性 产品的异质性 效用的多样性 有限性与稀缺性 保值增值性 外部性 价值高且变现难 房地产的类型 房地产的类型根据划分的依据不同可有多种分类方式。见教材P16表1-3. 第二章 房地产业 “业”有两层意思：其一是指产业；其二是指行业 产业强调的是经济活动，相对宏观经济而言。 行业是着重于从事同类经济活动的组织和人群，相对于管理而言。 两者实际上没有实质的区别 房地产业的界定 房地产业的产业界定 根据国民经济产业分类，将国民经济分成三大产业即：第一产业、第二产业及第三产业 我国国民经济产业分类中，将房地产业划入第三产业即流通服务业。 房地产业的行业范畴 从事房地产开发、经营、管理、房屋维修、装饰以及以房地产为依托的劳务、中介、信托服务等各种经济组织所组成。 房地产业的特点 资金积累的初始性 是指在进行资本循环之初就具备了资本的积累。比如土地就是资本。 投入产出比高 联合过有关机构对45个国家和地区的调查发现，有福利因素的住宅的投入产出比为1：1.64；而商业用房的投入产出比就更高。 宏观经济的指示器 经济发展时房地产业先于宏观经济启动；经济衰退时房地产业先于宏观经济衰退。 房地产业经营活动的政策性计划性强