房地产开发项目可行性研究 .pptVIP

房地产开发项目可行性研究 学习目标 1、了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容； 2、熟悉房地产市场调研的内容及方法； 3、掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制； 4、熟悉房地产开发项目不确定性分析 第一节：可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 1、含义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析，论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟订的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和实用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 2、目的 是实现决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 1、可行性研究是项目投资决策的基本依据 2、可行性研究是筹集建设资金的依据 3、可行性研究是项目立项、用地审批的条件 4、可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5、可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据 三、可行性研究编制的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发项目被选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等 四、可行性研究的阶段划分 可行性研究是一项综合性工作，需要投入一定的时间和费用。根据不同需要，可以一次性完成，也可以分阶段进行。可行性研究是在投资前期所做的工作，可分为以下四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 1、投资机会研究阶段 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策，通过调查，经过预测和分析研究，选择房地产开发项目，寻找最有利的投资机会。 该阶段研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 该阶段投资估算的精确程度控制在30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2-1%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一步的工作。 2、初步可行性研究阶段 也称预可行性研究，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 审查内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 初步可行性研究投资估算的精度可达20%左右，所需费用约占总投资的0.25%-1.25%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持两项研究。 3、详细可行性研究阶段 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%-3%，大型复杂的工程约占0.2%-1%。 4、项目评价与决策阶段 项目评价是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评价的阶段。 项目的评价与决策是在可行性研究报告的基础上进行的，主要内容包括全面审核报告中反映的各项情况是否属实；各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益，判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性、对项目作出最终的投资决策。 五、可行性研究的内容 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同、各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下10个方面的内容： 1、项目概况 具体包括项目的名称、承办单位概况、项目的地理位置、项目所在地周围的环境状况、项目性质及特点、项目开发建设的社会经济意义、项目主要建设条件、可行性研究工作的目的依据和范围。 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 具体包括土地调查、人口调查、建筑物