培训课件：房地产价格.pptVIP

房地产价格 房地产供求与价格之间的关系 在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。 例子1： 补地价(单价)＝450/3×(5-3)＝300(元/㎡) 补地价(总价)＝300×1000＝30(万元) 例子2： 补地价(单价)＝960×5-700×0.8＝4240(元/㎡) 补地价(总价)＝4240×3000＝1272(万元) 在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价 (1)保留价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格； (2)起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格； (3)应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格； (4)成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。 补地价 补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件； ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)； ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即 补地价 ＝ 改变后的地价 一 改变前的地价 例子1：某宗土地总面积1 000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元／m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。 例子2：某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。试计算理论上应补地价的数额。 房地产价格的概念、形成条件、特征 1 房地产价格的影响因素 2 房地产的供求与价格 3 房地产价值和价格的种类 4 重点掌握内容： 房地产价格的概念及形成条件； 房地产供求与价格； 房地产价值和价格的种类； 房地产价格的概念 房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 房地产价格的概念、形成条件、特征 房地产价格的形成 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。 房地产价格的特征 地价与一般物品价格的共同之处： ①都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价； 地价与一般物品价格的不同： ①生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素 ； ②折旧不同：土地价格通常随着时间的流逝而上升，不仅 无折旧，而且会自然增值； ③价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的 土地之间价格差异较大； ④市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大； ⑤价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长； ⑥供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求同。 房地产价格的特征： ①房地产价格受区位的影响很大 ； ②房地产价格实质上是房地产权益的价格 ； ③房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； ④房地产价格是在长期考虑下形成的 ； 由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的。房地产的交易价格难以在短期内达成。另外，一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。 ⑤