培训课件：房地产开发与管理概述.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 八大参与主体 * 政府 通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控 通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控 对房地产开发与经营活动进行监督管理 房地产开发主体 项目的出资者、组织者、管理者与协调者 房地产开发全部工作的直接决策人、受益人和责任人 土地使用权人 土地的征收、拆迁 通过二级市场购置土地使用权 与原土地使用权人进行合作 投资主体 通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售 * 金融机构 银行、信托投资公司等 建筑承包商 房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者 专业顾问 建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师、营销与策划人员等 消费者 房地产商品的最终使用人 房地产开发经营活动收益的最终实现者 八大参与主体 1.4.1 房地产市场的概念 什么是市场？ 狭义的市场： 是买卖双方就某种商品进行交易的场所。 广义的市场： 是指经济主体之间的交易活动及其经济关系的总和。 * 狭义的房地产市场 房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所。 广义的房地产市场 经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。 * 1.4.2 房地产市场的分类 按区域 划分 按用途 划分 按功能划分 按交易方式分 * 1.4.3 房地产市场的影响因素 建造时滞 时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌 技术与设计理念的革新 投机心理 房地产市场的内部因素： 房地产市场的外部因素： 政治制度（基本影响因素） 政策法律措施 通勤技术 自然环境 国民经济 金融业发展状况 人文环境 * 1.4.4 房地产市场的指标 * 房地产市场指标分类： 供给指标 需求指标 交易指标 注意哪些是表示时点的指标，哪些是表示时段的指标 将各指标按照下表分类手工填写，下次上课时由课代表统一上交。 作业 指标种类 指标名称 定义 计算公式/计算方法 表示时点指标or表示时段指标？ * 空置量： 一般定义： 指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分。 我国目前定义： 报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。 因此，由该空置量计算出的空置率并不能反映房屋空置的真实情况。 材料 1.4.5.1 房地产市场运行过程分析 * 租金 R (元/月) 存货S (m2.) 价格 P (元/m2) 建造量 C (m2.) P = R/ ? P=f (C) S = D(R, E) S = C/δ ΔS=C- δS 资产市场 物业市场 （1）四象限静态模型 ——4QM * C（m2） D0 D1 P（元/m2） R（元/月） （2）用四象限静态模型分析房地产市场的运行过程 ①经济增长的影响 此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 经济增长将导致社会对空间的需求增加 S（m2） * ②对房地产资产的需求变化的影响 P（元/m2） R（元/月） S（m2） C（m2） 此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 对房地产资产的需求变化造成了资本化率的变化 造成对房地产资产的需求的变化的因素：长期利率变化、预期房地产投资风险变化、政府税收的变化。 ③新开发计划变动的影响 此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 开发量发生变化 造成新开发计划变动的因素：短期信贷资金利率变化、城市规划或建筑条例的变化、拆迁成本的变化、地价的变化、建筑材料价格的变化等。 R（元/月） S（m2） C（m2） P（元/m2） * 1.4.5.2 房地产市场的周期循环 （1）房地产周期的概念 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 房地产周期波动模式的相似性 房地产周期波动传导机制的相似性 房地产周期波动的特殊性 * （2）房地产周期存在的