培训课件：房地产投资分析.pptVIP

房地产投资分析 第一节房地产投资分析概论 房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程 一、房地产投资分析意义和作用 为投资者指示投资方向 为投资者提供运作方式 确定投资收益 为投资者分析风险及提供避险方法 二、房地产投资分析的原则 客观性 策划性 全面性 责任性 三、房地产投资分析的内容 1.房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房地产泡沫 泡沫经济的含义: 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。 房地产泡沫的教训 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。 在“巅峰”时期，黄金地段写字楼曾开出20万港元/平方米的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。 以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。 1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。 香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100) 房地产泡沫引发政治难题 董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。 政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。 日本房地产泡沫终结日本经济辉煌 从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重。 到2006年初，全国地价水平比历史最高水平下降了60%，全国土地资产总值缩水56%，损失的土地价值总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点（1989年）的2.5倍。 地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。 日本六大都市土地价格指数变化趋势 三、房地产投资分析的内容(续) 2.房地产投资市场分析 国家的房地产业政策、 投资地点的城市房地产业政策、 当地物业构成、数量、种类、档次、需求量、 投资地点的房地产价格、增值趋势等。 当前房地产市场出现调整 总体来看，在经历了市场的疯狂上涨之后，再加上政府宏观调控的明确态度，在一定时间内国内房地产市场将会面临一定的调整是确定的，房地产行业已经进入风险周期。 目前似乎形成了市场和政策博弈的局面，具体表现在二会后地王继续频出，以及北京、上海等大城市的房价再创新高等等，如果房价短期内仍然无法得到控制，必然使得政府不得不出台更加严厉的政策，倒可能会使得房地产调整的空间加大。 房地产开发景气指数 3 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.89，比2 月份提高0.42 点，比去年同期提高11.15 点，该指数距离2004 年2 月和2007 年11 月的二次历史最高点206.6 点左右近半步之遥，我们认为中国的房地产行业已运行至历史高位，即将进入景气下行阶段应属大概率事情。 三、房地产投资分析的内容 3.房地产投资形成分析 4.投资收益分析 5.房地产投资方案分析 6.房地产投资风险分析 第二节 房地产投资目标分析 一、房地产投资的主要目标 获取高额利润 投资本金的安全性 变现性 现期与远期收入 对通货膨胀的防护 成熟市场人们更看重长期收益:-----------------------土地资源稀缺增值 在市场经济中，稀缺和供求关系决定价值 土地稀缺根源在于需求不断膨