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简 易 二 手 房价 格 估 算 如 何 扩 大 你 的 议 价 空 间 二手房的估价概念 是指经纪人对拟上市交易的合法房产进行综合的测算、分析、评估并提出在市场上具有竞争力的房产销售价格的工作过程。 内容：二手房租金确认、售价评估、店面租售预算、地价估算、投资分析等。 在中介业务中如何运用评估知识 1、一种有效的营销工具； 2、一门专业的服务技能； 3、一个密切的合作伙伴； 4、一项科学的工作方式。 影响房地产价格的因素 1、市场周期 2、交易目的（房产用途） 3、区域因素（繁华程度、交通、环境、景观、公共设施配套、城市规划限制） 4、个别因素（房产权益、类型、结构、装修、户型等） 估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 二手房常用估价法： 1、市场比较法 2、收益法 3、成本法 4、假设开发法 5、基准地价修正法 市场比较法参考系数： 1、房屋折旧：从竣工后即进入折旧期 50年100分，-2%/年 2、旧房（特点）扣减：指户型落后或功能陈旧或“三小”（小厅、小厨、小卫）-10% 3、楼层朝向 七楼为例，一层为基准，3、4层+3%；2、5、6层-3%；7层-5% 坐北朝南外 扣1%—5% 4、环境影响：主要考虑物业管理和学校分布 重点学校+15%，物业完善+5% 非独立封闭式小区-5% 5、心理因素 -8% 6、当地商品房价格（参考市场数据） 实战演练： 请参考案例 1、--10% 2、--3% 3、-5% +5% 4、+15% 5、-10% 6、-8% 最后价格：108*2800*（100-10-3-5+5+15-10-8）%= 人民币254016.27元 演练案例： 王小姐准备出售远太苑一套二手房，请帮她估算一下该房产的价格。 1、1997年建成 2、总7层，此房在4楼 3、坐北朝南，半封闭管理小区 4、旁边有泉州五中分校 5、户型有一定的缺陷 6、111.17平方,2500元商品房价 实战经验(精华版) 1、价格确认得越低，就越好操作。 2、既要充分尊重房东心理价位却又不可偏离市场行情。 3、价格可浮动性的说辞体现着灵活与经验 4、过程的科学性可以得到客户的超级信任；报价精确到分厘越能体现你的专业与说服力。 5、善于综合评价，并借住你所在团队的力量。 6、以上建立在长期频繁的运用上。 恭喜你： 学会熟练运用二手房估价法 你就会成为一名合格的房地产经纪人 在你的客户面前，请记住： 我是专业的！ 我是权威的！ 阿寺 再一次： 祝大家成功！ * * * * * * * * *