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成都市别墅市场分析 一、成都市别墅市场发展 第一阶段：掘金“金字塔”尖 第二阶段：新富阶层崛起 第三阶段：别墅市场黄金季节 1992年—1997年 1998年——2002年 2003年-2004年 代表项目 代表项目 代表项目 风格雅园、园首山庄、成都花园、锦绣花园、天府花园 君临天下、锦城豪庭、河滨印象绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE成都的本土新富阶层  二、成都郊区别墅分布 北 西 东 南 三、成都别墅市场消费群体 暴富阶层 别墅消费市场 中产阶层 20%的富裕阶层 四、成都别墅市场的需求分析及供给分析 1.供给分析 由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后 期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%， 郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最 近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及 郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项 目48个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积3000亩左右， 其中面积在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。 从价格分布的供求关系来看，2004年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和30％，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。2.需求分析 目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。 据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住而面积以200平方米为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。市区别墅随着土地的稀缺,可开发项目将越来越少,而近郊和远郊别墅是未来别墅开发的主战场。中产阶级将成为未来别墅主要消费群体,而面积更趋向于经济实用,别墅之间越来越激烈,进而向整个房地产行业蔓延。近郊开发套数最多,其次是远郊,市内最少,这主要是因为市内具有别墅形态的项目以纯别墅为主,均以大面积套型为主,近郊别墅项目近一两年来迅猛发展,别墅项目迅速增长,同时针对目标市场多元化特征,户型面积偏小,远郊别墅项目起步较晚,市场总体放量目前不大,当然这只是在一个时间点上的静态特征。从开发面积比较分析,市区别墅项目占整个开发面积的一半,近郊别墅开始向市区逼近,远郊别墅开始升温。可以看出,市区别墅开发空间不大,综合城东南近郊(中和,华阳)板块和城西近郊(温江)板块,由于城市规划和地貌特征优势,近郊别墅将会超过市区。新土地政策的出台,二级市场的房地产业迅猛发展,低廉的土地价格和远郊的天然优势,别墅市场均会在各远郊城市继续升温。在市区、近郊和远郊三大区域之间,别墅业态最小面积值和最大面积平均值均有地域特征,而且均呈现离市区越远的区域平均面积值越小,市区别墅户型面积均大于近郊和远郊。市区别墅项目的开发商瞄准的目标客户主要是成功人士,讲求的是享受和气派。而远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内,别墅户型面积设计相应缩小,同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群。二来有利于该区域的别墅项目的推广。B区 龙泉阳光城龙泉驿区 南方房地产开发有限公司 10.3万㎡ 龙泉 144—218㎡