城市竞争力和地产价格.pdfVIP

　学术月刊 　2003 . 6 . 　 城市竞争力和地产价格 ———上海市住宅建筑发展分析 袁志刚　范剑勇 　　内容提要 　近段时期业界人士、学者和政府官员对近年来国内房地产 市场价格持续上升是否是“房地产泡沫”一说存在很大争议。本文针对这一 现象 ,选择上海市住宅市场具体分析该市住宅的建筑与销售面积、住宅投资 额及其来源、存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入 来源、人均收入增长率等一系列指标 ,综合考察上海住宅市场的发展过程。 我们认为 ,上海住宅市场基本是一个结构不断优化、面向大众消费者并已处 于稳步繁荣的良好局面 ,而这一判断基本排除了上海住宅市场存在泡沫的 可能性。同时究其根源 ,这一稳步繁荣的局面是以上海在长江三角洲地区 进而全国的城市竞争力为基础的。本文最后对保持上海独特的城市竞争力 和推动住宅市场的稳步繁荣提出了几点政策建议。 关 键 词 　房地产泡沫 　城市竞争力 　地产价格 作者袁志刚 ,复旦大学就业与社会保障研究中心主任、教授、博士生导师 ; 范剑勇 ,杭州商学院经济学系教师、经济学博士。 一、基本思想 本文的基本思想和逻辑是长江三角洲分工体系决定了各城市的功能定位和城市竞争力 ,进而 决定了各城市房价的高低。追本溯源 ,各城市的专业化分工思想直接起源于亚当·斯密的专业化分 工能提高生产效率 ,从而进一步提高所有参加专业化分工的人的福利水平 ,即福利水平的提高是工 业化所带来结果 ,但是亚当·斯密仅从微观层次来予以说明。我们认为这种思想也适用于同一区域 ·30 · © 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co., Ltd. All rights reserved. 　学术月刊 　2003 . 6 . 　 内的各城市间专业化分工,各城市从事于自己最擅长、效率最高的某项经济活动 ,通过交换使参加 方的总体福利水平达到最大 ,即城市间的专业化分工可以提升各城市总体的福利水平。在交通日 益发达的长江三角洲区域内部 ,不仅存在着制造业内部不同产品区域间的专业化生产分工 ,而且也 日益明显地存在着制造业与某些服务业之间的区域性专业化分工。上海作为长江三角洲和中国对 外开放的窗口 ,不仅是某些高新技术的引进、繁衍和生产的基地 ,而且更是生产某些服务业产品的 基地 ,如外资引进中心、金融服务中心、信息中心、贸易中心和出口航运中心等。这些服务业产品可 以“出口”给长江三角洲的其他城市,即其他城市的制造业产品只有运输到上海来才能完成交换的 使命。因此 ,长江三角洲经济的快速发展和区域内部独特的城市功能分工 ,决定了上海在该区域内 部具有别的城市无法替代的城市竞争力。在上海市内部 ,房地产业是服务业必不可少的一部分。 因此 ,伴随着长江三角洲内部各城市间的制造业专业化分工越细、生产效率越高 ,其总体交易费用 也越高 ,导致对土地的需求越大。但城市土地终归是有限的 ,此时抬高的只能是土地的价格和房屋 的价格。这就是近年来上海房地产价格节节攀升的内在原因。 二、长江三角洲的经济发展及其上海的作用 长江三角洲土地面积 21. 1 万平方公里 ,人口 1. 38 亿人 ,分别占全国 2. 2 % 、10. 6 %。2000 年该地 区 GDP 达到 19200 亿元 , 占全国 GDP 的21. 7 % 。长江三角洲显赫的交通枢纽地位、丰厚的人文精神 和悠久的民族工业历史使其在中国经济发展和对外开放中发挥着重要作用。2000 年 ,长江三角洲进 出口商品额达到725. 7 亿美元 ,比 1992 年增长 307 %;外商投资企业年末登记数为 4. 4 万户 , 比 1992 年增长 276. 7 %;外资企业投资额达到 2028. 5 亿美元 ,比 1992 年增长 9 倍多 ;当年外商直接投资额达 到 112 亿美元 ,比 1991 年增长 25 倍。2000 年该地区外贸依存度