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房地产开发经营概述 §1 房地产及房地产业 一、房地产 1.定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。 2.房地产的特点 房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。 二、房地产业 房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。 房地产业可细分为： 房地产业的特征： 1. 基础性 2. 先导性 3. 关联性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回报、高风险性 7. 对金融业的依赖性 三、房地产商品的种类 1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整） 2.房屋商品的种类 §2 我国房地产业发展历程 我国房地产发展历程示意图： （一）改革前各阶段划分 (80年代以前) 1. 建国初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革时期 （二）讨论与试点阶段 （80年代） 1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点 （三）泡沫阶段 （92~93年） 1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热） 2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等） 3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。 4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动 （四）调控阶段 （93~95年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩银根 （五）恢复阶段 （95～98年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 ① 消费观念基本确立 ② 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。） ③ 购买力显著提高 （六）、住房商品化的新起点（98年） 刺激住房消费的政策要点： 堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费） 补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房） 第二章 房地产开发基本程序 参照教材P36～42 一、房地产开发过程中的参与者 二、房地产开发过程 (一) 提出开发设想 (二) 开发设想的具体化 (三) 开发投资的可行性研究 (四) 申请项目选址并获取土地使用权 (五) 工程项目的规划及建筑设计 (六) 征地及拆迁安置 (七) 项目融资 (八) 工程招标及施工 (九) 市场营销及策划 (十) 物业管理 （可参考如下示意图） 第三章 我国城镇土地使用制度与缺陷分析 1 各国土地所有制形式 这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况。这3个组团是：美日等资本主义国家和地区，英联邦等资本主义国家和地区，原苏联东欧等杜会主义国家。 当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类： 一是建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等； 二是以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等； 三是由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。 2 我国土地所有制形式 土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现。 在我国，目前存在着两种土地制度，即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。 2.1 国有土地所有权 国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移