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杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却。在区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到3093万平方米，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方米，估计比上年增长305％左右。不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾，，“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。 与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价 格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。大华·星河商务大厦 的“LOFT”办公空间；联银大厦的“公寓式写字楼”；伟星·东河世纪大厦的“景 观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。 然而，与一幢写字楼50 年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持 久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一 些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。 注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A 标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。 杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。 5、租金增长缓慢，投资回报率下降 从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓慢，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。从收益还原的角度来看，写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。 与住宅的投资回报比较，写字楼 结论： 经过了2002年杭州写字楼发展的一个高潮后，估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态：在整体市场的影响下，开发投资商的投资行为变的更加谨慎，因为，投资写字楼项目存在着很大的风险性；而消费者的消费行为也更加理性， 三、杭州市写字楼区域分布及分析 随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第八个初具规模的板块。 从杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。 1、武林板块：商贸业 武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。 近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等，对其面积及均价统计结果如下： 楼盘名称 开发商 地址 面积㎡ 开盘时间 价格 西湖文化广场 耀江房地产开发有限公司 武林广场对岸 220700 已破土动工 未定 华源发展大厦 杭州华源房地产 建国北路环城北路交叉口 23790 未定 未定 海华广场 海华集团 环城北路与建国北路交界 41000 明年年初 均价8600 耀江发展中心 耀江房地产开发有限公司 环城西路环城