佳兴园5号楼项目整体策划报告.docVIP

佳兴园5号楼项目整体策划报告 目　　录 一、项目概况 3 一、地理位置 3 二、交通状况 3 三、环境配套 3 四、规划方案 4 二、市场状况分析 4 一、北京市场总体分析 4 二、北苑区域市场分析 6 三、具体地块市场分析 8 三、周边竞争项目分析 9 一、简单竞争分析 10 二、实地调查情况汇总 16 三、竞争分析情况汇总： 19 四、分析的初步结论 20 五、项目的SWOT分析 20 四、目标客群定位分析 21 一、定位分析 21 二、目标客群需求分析 22 五、项目竞争策略分析 23 一、竞争分析 23 二、竞争策略 24 六、项目定位 24 一、价格定位 24 二、形象定位 25 三、案名建议 25 四、建筑细节调整 25 七、项目营销推广思路 26 一、总体思路 26 二、巧借势 26 三、玩升级 27 四、主打热销 27 五、迅速清盘 28 六、入市时机选择 28 八、销售策略方案 28 一、销售周期 28 二、价格策略 29 三、销售控制 29 四、定价原则 29 五、销售组织 30 九、广告推广策略 30 一、广告策略 30 二、媒体选择 31 三、推广预算 32 十、结论 32 佳兴园5号楼项目 整体策划报告 一、项目概况 一、地理位置 位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。 二、交通状况 周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、9、847、803、858、849、758、417、850、949、358路11条公交线，亚奥大商圈绿化隔离带内。西亩奥林匹克国家森林公园，公园北苑中、小学、航空医院围式园林社区销售面积万，同比增长%。竣工面积万，同比增长%。销售面积竣工面积。期房批准预售面积万，同比增长%；预售登记万，同比增长%。预售率为9%，比2003年高个百分点价元/，同比上涨元/，涨幅%。 期房：均价元/，同比上涨元/，涨幅为%。其中，价格低于7000元/㎡的占期房成交总套数80.67%，低于5000元/㎡的占54.41%。 另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048元/㎡，比2003年同期增长540元/㎡，同比增长9.8%。新建普通住宅价格主要集中在低于（含）7000元/㎡的中低价位，占总套数78.0%。 　　3、户型结构 期房单套建筑面积主要集中在81－160㎡/套之间，主力户型为二居或三居，占成交总套数的67.94%。其中，下半年占65.7%。 经济适用房主要集中在81－120㎡/套之间，占经济适用房成交总套数的55.88%，其中，下半年占58.0%。 4、市场需求 据调查显示：2004年4季度的购房以合理化需求为主；居民收入水平提高，购房可支付能力增强，推动了我市商品住宅有效需求增长。 购房对象的主流趋势： 年龄趋于年轻化，以40岁以下为主。同时，21－30岁、31－40岁的增幅居前，50岁以上的降幅最大。 家庭年收入以10万元以下为主。同时，家庭年收入5－10万元、10－20万元的增幅居前，5万元以下的降幅最大。 可支付月还款额以2000元以下为主。同时，月还款额3000－4000元、2000－2500元的增幅居前，1000元以下、1000－1500元的降幅最大。 可承受价位以7000元/㎡以下为主。同时，可承受5000－7000元/㎡、4000－5000元/㎡的增幅居前，3000－4000元的降幅最大。 以改善居住条件和解决基本居住需求为主。同时，改善性购房、投资性购房的增幅居前，考虑孩子上学、解决基本居住要求的购房降幅较大。 汇总综合各方信息情况，对北京市整体市场的今后发展有如下判断预测： 1、定性判断 北京房地产市场还处于一个由过去需求压抑型向需求开放型过渡的转型期，尚不是一个稳定市场。 目前的高速增长是由于诸多供求要素阶段性集聚而形成的，随着需求的不断释放，加之宏观调控的滞后显现和逐渐增强，增速会逐渐回落到一个相对合理的区间。因此，未来几年，供求关系有可能出现较大波动，市场风险日益增强。 但是，综合诸多因素考虑，至少可以判断，到2006年上半年，市场还将处于一个惯性增长及高位盘升阶段（除非更加严厉的调控政策出台）。 2、大致预测 供应：下半年出现集中放量，同期供应量将有较大幅度增加。一、二的联动进一步增强，供需结构矛盾有所缓和随着城市建设的发展以ＣＢＤ、中关村和奥为首的城市功能中心将重新标定城市区位价值和价格定位。/㎡，其中最低成交均价4356元/㎡，最高成交均价12019元/㎡。 总成交面积314355㎡，成交总套数2471套，套平均成交建筑面积127㎡，套平均成交金额750720元。 价格同比增幅18.5%，高出全市平均水平（9.8%）近一倍，同时在奥运村周边部分三个监测区域（另有海淀上地马莲洼、西三旗两区域）中涨幅