2011海南万宁房地产市场分析.pptVIP

海南宏观分析 指标一GDP ：经济保持平稳快速增长，房地产开发进入高速发展 阶段 根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期； 海南省2009年的GDP增长速度是11.7%，2010年上半年增长速度与同期相比增长19.4%，有利于投资环境的改善和增强内需； 海南在2009年年底，在国际旅游岛概念的推动下，房地产发展速度明显加快，进入2010年海南岛房地产开发可以说是热火朝天。 指标二人均GDP：海南人均GDP快速增长，处于购房置业的初期阶段 从2005年海南人均GDP开始增长速度有所增长，进入2009年后，增长速度有所放缓，为11.6%；2010年预计会略有上浮。 海南省2009年人均GDP约19166元（约2950美元），说明海南省房地产进入快速发展期，但仍处于发展初期； 指标二人均可支配收入：随着房价的逐渐上升，海南本土居民收入水平已赶不上房价的上升速度，购买力正逐渐被削弱 2009年海南省城镇居民人均可支配收入达到13751，增幅为9.6%，约合2115美元。 前三季度，全省城镇居民人均可支配收入11574元，比上年同期增长10.1%。农民收入快速增长。前三季度，全省农民人均现金收入4520元，比上年同期增长14.5%。 海南的房价在2010年春节之后达到历史高位，在国家宏观调控的影响下，价格呈现微幅下滑的趋势。 指标三固定资产与房地产投资：在“国际旅游岛”的带动下，房地产开发投资迅猛增长，2010年受宏观政策影响，开发投资大幅回落 2009年海南房地产投资占社会固定资产投资的比重达28.7%，占GDP17.8%，2009年增长率达40%以上，房地产成为海南经济发展的助推器。 2010年前三季度，房地产开发完成投资321.05亿元，同比增长68.4%，占城镇固定资产投资额的37.3%。 2010年4月份后，在国家继续加强宏观调控的作用下，房地产开发投资出现大幅回落。前三季度，全省房地产开发投资总额比上年同期增长68.4%，增速比一季度和上半年分别回落68.6和10.5个百分点； 指标三供需结构：09年之前供需平衡，受“国际旅游岛”影响，10年1-4月市场出现供小于求，在政策打压下，市场逐渐回归理性 2009年之前，海南供需基本平衡，受“国际旅游岛”概念的影响，海南房地产市场出现供小于求的态势，进入5月份后，需求明显放缓，6-9月份月平均成交量只有1-5月份的一半。 按照国际惯例，施工与销售比在3左右是正常范围，但海南房地产施工开发呈现开发过度的显现。 指标四产业结构：呈现“三、二、一”的特征，顺应了国际旅游岛的发展战略要求，旅游地产将是未来海南房地产发展趋势 随着海南现代服务业的发展，第一产业比重持续下降，由1987年的50:19:31转型为2010年1-10月份的48:27:25。产业结构呈现“三、二、一”的特征。 服务业发展迅猛，截止2009年年底，海南省服务业增加值为741.24亿元，占全省GDP增加值的45%。以旅游服务业为主的第三产业比重逐渐增加，顺应了国际旅游岛发展旅游服务的要求。 小结 海南经济保持平稳快速增长，房地产开发进入高速发展时期； 岛内居民购房能力有限，主要依靠岛外市场，海南整个房地产为外向型市场特征； 在“国际旅游岛”概念的带动下，海南房地产开发投资迅猛增长，2010年受宏观政策打压，开发投资大幅回落，购房置业逐渐恢复理性。 产业结构呈现“三、二、一”的特征，顺应了国际旅游岛的发展战略要求，高品质的旅游地产开发将是未来海南房地产发展趋势。 万宁概况 万宁市位于海南东南部沿海，东濒南海、西毗琼中、南临陵水、北于琼海接壤； 市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里，海域面积2550平方米公里。土地、山地约占一半，丘陵平原各占1/4； 全是总人口55.45万人，行政辖区有12个镇、5个国营农场，1个华侨农场，1个国营林场； 人口中有汉族47.61万人，黎族等18个少数民族7.84万人。 滨海资源丰富，拥有109公里的海岸线，有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾等9个优质海湾、2个神奇内海、7个风光秀丽的岛屿和半岛。 万宁总体规划 规划总面积为1907.5平方公里 “一带二区两片四组团” 的发展思路 “一带”指东部沿海从北至南的109公里的海岸带； “两区”是大兴隆旅游区、大万城旅游区； “两片”是东山岭旅游片、龙滚-六连岭旅游片； “四组团”则是龙滚、和乐、礼纪、北大等城镇组团。 目前房地产开发的重点主要是：“神州半岛”、“石梅湾及兴隆地区”。 GDP：近几年房地产开发带动万宁经济快速发展的重要原因之一 万宁市整体经济处于海南省18个市县中处于中等水平，近几年保持平稳快速增长；前三季度，全省生产总值同