论物业特性与资产经营管 理的关系.pptVIP

物业特性与资产经营管理的关系 ● 孙 菊 生 一、物业的概念、特性 人类的始祖自从离开树木，群居群住的需要产生了原始的房屋，形成了物业的雏形。工业革命加速了城市化，文明的进化将人类赖以居住的房屋逐步多样化、经济的发展产生了功能多样的物业。 物业是指已建成并投入使用的各类房屋、设施设备和场地，包括地上附着物和地下各种功能性物体。各类房屋含用于居住、生产、办公、经营、展览、储存物质的一切建筑体；设施设备主要指与各类房屋配套的消防、电梯、照明、通讯、交通系统等；场地是延伸和扩展物业功能的区域，如机场、码头、停车场等。 物业和其他物质一样有固有的特性。 1、物理性 主要是指物业的长宽、高低、颜色等外观形状和内在功能特征。房屋的层高、面积、墙面颜色、机场跑道的长宽等是物业的表面形状，而发电机的功率、水泵的扬程、房屋的抗震性等则是物业内在功能特征。 2、经济性 物业通过有序的组合成为供人类生活、生产、工作的场所。作为商品，物业和其他商品一样具有价格和价值，这是物业的经济特性之一；同时，一组物业群体形成市场作为商品流通的场所，能够使商品在流通环节中形成新的价值链而产生增值效应，这是物业的又一个经济特性。 3、社会性 经历了中国从计划经济到市场经济的转化，物业权属关系由单一向多样演变；从物业形式看，可以是一间房屋、也可以是一组建筑群体，还可以是一个城市一个国家的物质化体现。人类赖以生存的物质空间需要一个有序的制度来约束并维系人在其中的关系，如公共秩序、行为规范、道德伦理等。 4、生物性 主要指物业的生命周期，具体讲是使用期限，如土地使用权限、房屋使用权限、电梯设计使用期限。生产设计的使用周期一般是不能变更的，尤其是在物业的功能已经衰竭的情况下。 5、艺术性 文明的进步促使物业所应有的美的要求越来越诗化，如建筑物的外观、园林小品、建筑风格、装饰、视觉识别等便是其艺术性的具体体现。 6、民族宗教性 不同国家和民族的历史和文化习俗差异势必会体现在物质化方面。物业的宗教性主要表现在不同的民族和宗教信仰所固化的物业习俗、风格特征，如教堂、寺庙、蒙古包。 本文主要就物业特性中的物理性、经济性及社会性谈谈其与资产经营管理之间的关系。 二、物业管理的主要内容 物业管理是指具有相应资质的企业或组织根据合同约定，对各类房屋、设施设备、场地进行运行、维护保养、协助政府相关部门维护物业区域内的社会公共秩序，同时提供约定服务的活动。 国内的物业管理从1981年诞生到现在，已经历了25年的发展，其形式从简单的看管式管理进入到多元化的经营管理范畴。随着物业用途的多样化，趋势是分工高度细化并向着资产经营管理的专业化方向发展。 商业物业管理 商业物业管理随着城市商业的发展、尤其是国外零售业进入中国市场后快速发展起来，主要内容在遵从物业管理基本思想的前提下，建立一个符合既定价值的业态定位和可持续发展的经营空间。这里的既定价值是指对不同投资者预期的满足、城市商业环境的改良、消费者的忠诚度和依赖度、经营者的经验积累；可持续发展则是指在满足既定价值的同时，满足各相关方潜在需求的能力。 主要过程分为：前期市场调研、参与规划设计、招商、跟进施工过程、工程交接验收、合同管理、开业筹划、日常运营管理。 前期市场调研 前期市场调研重在研究项目所在地的商业格局、网点、现有商家经营状况、城市人口密度、消费潜能、商业规划、市政建设、交通网点等；参与规划设计是根据经验提出完善商业功能的建议，如设施设备的选型配套、客流动线、广告视觉效果、费用核算系统等。招商是在总体商业定位下，有目的的进行商家筛选、储备、签约。跟进施工过程是依据施工进度配置后期运行维护人员，特别是对隐蔽工程的信息管控，以防止在今后的运行中出现信息丢失影响效率。合同管理包含工程质量维保、租赁、物业管理等各类经营合同，关键在于对合同的主要信息进行归类，如租赁合同的租赁面积、单价、缴费时间、管理界面、违约责任。开业是商场建设和运营的分水岭，标志着商场从硬件建设进入到软性经营阶段，同时也是商场正式并入城市商业网点的象征。开业时机的选择、必要的推广宣传、典礼活动、业主和租户互动、环境的维护等都是重要的工作内容。日常运营是商业物管重中之重，涉及到商场的宣传、企划、租户的流失、业态调整、租金和物业费的收取、房屋及设施设备的维护、节能降耗、团队建设、培训、安全防范、各种潜在纠纷的识别与处理等系统性的问题。 三、物业特性与资产经营管理的关系物业与资产的关系 资产，指某一单位拥有的各种财产和债权以及其他各种权利的总称。资产可以分为有形资产和无形资产，有形是指资产本身的物质形态，无形则是指附着于资产物质形态上的历史文化、人文经济、债权等内涵。 从物业是各类房屋设施设备及场地的概念上看，物业应该属于固定资产或有形资产。建