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杭州闲林项目 整体定位与发展战略（终稿） 一阶段中期汇报达成的共识 本次报告结构 杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围 一个主城 －由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城 －江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。 －临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。 －下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。 闲林、五常将主动纳入新城西范围。 随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展 从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升 闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园 闲林镇“十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高 从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速 生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块 项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主 从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区 项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、物流中心等，城市化意象凸显 总投资11亿元人民币, 总占地263亩，总建面46万m2； 面积达17000平方米左右的商业街、规划有休闲、娱乐以及餐饮等配套设施； 智能化写字楼与家居卖场、大型生活超市、物流中心组成了强大的商业,商务综合体； 四幢高层建筑，户型面积在40-80平方米之间，彰显个性时尚居住空间； 已开工建设，预计3年内建设完毕。 项目地块南向500米内酒店、商业集中，高层建筑林立，城市化意象浓烈 本项目：北靠生态农业示范区，东北角才有规划的五常湿地，东向、南向临河，具有可利用的自然资源 发展趋势给到我们的启示： 关键词： “城市化”成为未来发展趋势； “杭州后花园住区”。 项目区位比较： 区域位置： * 西溪名园 位于”西溪湿地“核心区； * 西溪风情 位于”西溪湿地“控制区； * 本案位于”西溪湿地“延长带上； 与市中心的距离： * 西溪名园距离6.8公里； * 西溪风情距离10.2公里； * 本案距离15公里； 西溪湿地及外围生态保护带规划 西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目 西溪名园倾力在产品细节上，打造极具风情的西班牙风格社区 西溪名园以全花园洋房入市（共161套），开发节奏围绕中心会所依次开发，分为三期 04年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋价格35％以上），同样受到投资客的追捧，价格增幅高出市场均值；05年后投资客减少，价格增幅明显回落，处于同期市场增幅最低 西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，其对总价不敏感，只关心未来物业的升值潜力 ”04年10月买的，当时价格1万1不到，主要她在湿地里面，而且在城市里，这在全国来讲都很难得。“ ——温州王先生 “05年上半年买的，花了1万2出头，去年开盘才1万，她是湿地公园内惟一的楼盘，而且总共不到200套，当时买就肯定未来价格还会升，目前挂在网上看看，已有人出价1万8，个人估计会突破2万。” 　　 ——湖北谌女士 西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素 西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区 西溪风情分五期开发 西溪湿地天然水域的环绕，辅以人工水系的延伸，营造出西溪风情独具魅力的水域景观 北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售，营造出成熟而纯净的社区形象 03年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，价格提升幅度快；04年湿地规划出台，其增幅高于市场均值变化，06年文一西路的开通给其带来利好，自住客增强，价格增幅加剧 西溪风情客户０５年之前以投资客居多，之后随着资源的打造和交通的改善，城市别墅的形象显现，客户大多数作为第一居所，自住倾向明显 一期有不少投资客，因为当时价格确实很低，而且社区规模大，很有吸引力； 二期、三期因宏观调控，客户大都买来住，杭州人多，作为第一居所，因为从绕城高速转下２０００米即到； 客户早期以公务员居多，后期价格提到1万多后，以企业主和老板居多，还有一些高级白领； 年龄以４０岁居多，不过有年轻的趋势，现在３０多岁