[资产评估途径与方法new]第二节收益法.pptVIP

一、收益途径的基本含义及理论依据 （一）基本含义 收益法又称收益现值法、收益还原法或收益资本化法，简称收益法，是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称。 收益法以预期收益为基础，采用以利求本的思维方式，通过对被估资产预期收益进行折现或资本化的方式确定评估值。 （二）理论依据—效用价值观/预期收益原则 预期收益决定资产的价值，预期收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的预期收益折算为现值，这就是资产的评估值。 资产的评估值=该资产预期收益的现值总额 二、收益途径的应用前提 1.收益法涉及到三个基本要素 （1）被评估资产的预期收益（R） （2）折现率或者资本化率（r） （3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n） 　 2.应用收益法必须具备的前提条件 ⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。 ⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。 三、收益途径的基本参数 （一）收益额 主要特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。 注意：不同类型资产的收益额表现形式亦不完全相同 　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？　　 可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元来算，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一样的情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于5元是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。 （二）折现率 1、折现率的基本含义 　从本质上讲，折现率是一个期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 2、折现率的估算方法 （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率　　 3、资本化率与折现率的关系 在本质上是没有区别的，都表现为一种投资报酬率。 习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。 二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。　　 （三）收益期限 收益期限通常指收益年限，是指资产能够给所有者带来未来的预期收益的期间，通常以年表示。 收益期估测方法 （1）以法律、法规的规定时间为基础进行估测； （2）以合同规定的时间为基础估测； （3）根据被估资产自身的效能进行估测； 四、收益途径中的具体方法 收益法的应用，实际上就是对被评估资产的未来预期收益进行折现或资本化的过程。最基本的计算公式为：评估值＝?Rt/(1+r)t 。一般说来，按照未来获取收益的年限不同，可以分为以下两种情况： （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 例： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出未来6年每年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900×4.6229=4160.59（万元） 3、未来收益额在若干年后保持不变 （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法）——未来各年收益额相等且无限期 例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元） 2、分段法——未来收益额在若干年后保持不变且无限期 若未来预期收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。 前期 （设n=5）；后期 （t=n+1,n+2, …∞） 例：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。 1、永续经营条件下的评估过程首先，确定未来5年收益额的现值：  =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6 830+14×0.6209 =49.2777